• Arkisin ma-pe klo 9-15
  • 050 543 0995
  • toimisto[ät]joenisannointikeidas.fi
Tilaa syöte syöte Kiinteistölehti
Syötteen kokonainen osoite. 42 min 46 s sitten

Älä säästä sisäilmasi laadusta

To, 01/24/2019 - 10:09

Pakkasten paukkuessa energiansäästön nimissä voi tuntua tärkeältä estää kylmän ilman virtaus huoneistoon. Harkitsemattomasti tehtynä se voi kuitenkin aiheuttaa sisäilmaongelmia.

Huono säästökohde

Koneellinen tai painovoimainen poistoilmanvaihto on hankala säästötoimenpiteiden kohde. Usein voi tuntua, että sen kautta johdetaan lämmintä sisäilmaa harakoille. Se on kuitenkin syytä hyväksyä, koska ainoat mahdolliset säästötoimenpiteet liittyvät ilmanvaihdon pienentämiseen.

– Sekä ihmiset että rakennusten rakenteet tarvitsevat puhdasta ilmaa. Ilmanvaihdolla on tärkeä rooli paitsi epäpuhtauksien, myös kosteuden poistamisessa. Rakenteisiin tiivistyvä ja jäävä kosteus synnyttää mikrobikasvustoja ja muita terveyshaittojen aiheuttajia, erityisasiantuntija Juha-Ville Mäkinen LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:stä toteaa.

– Missään nimessä asukkaiden ei pidä itse tukkia korvausilmarakoja- tai venttiileitä. Siten saattaa tietämättään aiheuttaa reilusti tulevaa säästöä kalliimman ongelman.

Huonetiloihin tarvitaan korvausilmaa

Suuressa osassa Suomen asuinrakennuksia ilmanvaihto perustuu koneelliseen poistoilmanvaihtoon. Myös vanhempia, painovoimaiseen ilmanvaihtoon perustuvia järjestelmiä on edelleen käytössä. Molemmissa järjestelmissä ilman vaihtuvuus huonetiloissa perustuu järjestelmän aikaansaamaan alipaineeseen, joka vetää sisätiloihin raikasta ulkoilmaa.

– Puhtaan ilman hallittua sisääntuloa varten järjestelmissä on tyypillisesti tehty ikkunan karmeihin ulkoilman saamiseksi raot. Uudemmissa tai useissa peruskorjatuissa rakennuksissa huoneiston ulkoseinään on asennettu erityinen korvausilmaventtiili. Oikein asennettuna näiden kautta saadaan huoneistoon raikasta ilmaa ilman häiritsevää vedon tunnetta, Mäkinen sanoo.

Ammattilainen auttaa

Omia toimia parempi vaihtoehto on ottaa yhteyttä ammattilaiseen. Turhan suurella toimiva ilmanvaihto voidaan säätää tasolle, joka tarvitaan ihmisten ja rakennusten hyvinvoinnille.

– Järjestelmän säätö voidaan useimmiten tehdä suoraan olemassa oleviin laitteisiin. Muitakin toimenpiteitä voidaan harkita, mutta silloin tarvitaan kunnolliset kannattavuuslaskelmat. Tärkeintä on, että ilmanvaihtoon liittyvät muutokset tehdään suunnitelmallisesti ja oikealla ammattitaidolla.

Artikkeli Älä säästä sisäilmasi laadusta julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Lattiakaivo puhtaaksi

Ke, 01/23/2019 - 10:01

Lattiakaivo on osa perusjärjestelmää, ja sen korjaus sekä uusiminen kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Osakkaan ja asukkaan vastuulla on lattiakaivon puhtaana pito siinä määrin kuin se on mahdollista ilman varsinaisia työkaluja.

Puhdistaminen tapahtuu osakkaan/asukkaan toimesta siltä osin, kun hän ritilän poistettua käsin yltää ilman työvälineitä.

Lattiakaivon puhdistus- ja huolto-ohjeet toimitetaan huoneistoon linjasaneeraus- ja uudiskohteissa. Niihin kannattaa tutustua.

Lattiakaivon puhdistus

Käytä aina suojakäsineitä lattiakaivoa puhdistaessasi. Pesuaineeksi käy astianpesuaine tai yleispuhdistusaine. Vanha astianpesuharja käy hyvin pesuvälineeksi.

  • Nosta ritilä pois. Poista irtonaiset roskat ja hiukset esimerkiksi talouspaperilla.
  • Voit käyttää myös lattiakaivossa erillistä irrotettavaa suodatinta. Muista vaihtaa suodatin kuitenkin riittävän usein!
  • Laske lattiakaivoon puhdasta vettä. Suihkuta sinne astianpesuainetta tai yleispuhdistusainetta. Pese ritilä kummaltakin puolelta ja harjaa lattiakaivo puhtaaksi. Laske lopuksi lattiakaivoon puhdasta vettä.

Puhdistaminen tapahtuu osakkaan/asukkaan toimesta siltä osin, kun hän ritilän poistettua käsin yltää ilman työvälineitä.

Tukkeutunut lattiakaivo voi aiheuttaa kalliin vahingon

Viemärivedet voivat aiheuttaa ison vesivahingon, mikäli lattiakaivo on tukkeutunut. Jos lattiakaivon tukkeutuminen johtuu osakkaan huolimattomuudesta, on hän vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta. Huollon puutteista johtuneita vahinkoja ei korvata kiinteistövakuutuksesta.

Marttojen ekovinkki:

Kaada lattiakaivoon ½—1 dl ruokasoodaa ja 1—2 dl väkiviinaetikkaa. Kun sihinä loppuu, laske kaivoon muutama litra kuumaa vettä.

Lattiakaivon puhdistuksen yhteydessä on hyvä katsoa pintapuolisesti lattiakaivon kunto. Taloyhtiö voi myös teettää esimerkiksi kartoituksen kaikkien huoneistojen vesikalusteista ja märkätiloista. Tässä Suomen Huoltokäynnin toteuttamassa kartoituksessa lattiakaivossa huomattiin esimerkiksi, että linjasaneerauksessa tehty vedeneristys on lattiakaivon asennuksen yhteydessä mitä ilmeisemmin rikkoutunut osittain ja viemärin tulviessa on vaara, että vesi pääsee rakenteisiin. Kuva: Mervi Ala-Prinkkilä TUTUSTU KIINTEISTÖALAN KUSTANNUKSEN TUOTTEISIIN
Lisää ostoskoriin
Lisää ostoskoriin
Lisää ostoskoriin

Artikkeli Lattiakaivo puhtaaksi julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Mitä tekee toiminnantarkastaja?

Ke, 01/23/2019 - 09:57

Toiminnantarkastaja varmistaa, että taloyhtiön hallinto on asianmukaisesti järjestetty ja yhtiön johto toiminut yhtiöjärjestyksen, asunto-osakeyhtiölain ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti.

Toiminnantarkastaja keskittyy yhtiökokouksen ja hallituksen päätösten laillisuuteen. Hän ei voi ottaa kantaa päätösten tarkoituksenmukaisuuteen. Jos ne on tehty lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti, ei toiminnantarkastaja selvitä, onko esimerkiksi tietyn sopimuskumppanin valinta yhtiölle edullisinta. Hänen tehtävänään on kuitenkin tarkistaa, että yhtiökokouksen päätökset on toimeenpantu.

Taloyhtiön toiminnantarkastajalle ei ole ammatillista pätevyysvaatimusta. Hän voi olla esimerkiksi osakas, joka nauttii toisten osakkaiden luottamusta. Yhtiökokous asettaa  kriteerit toiminnantarkastajan osaamiselle ja kokemukselle. Toiminnantarkastajalla tulee silti olla sellainen talous- ja lakiasioiden tuntemus, kuin taloyhtiön toiminnan laatu ja laajuus edellyttävät. Lisäksi hänen on hyvä tuntea perusasiat asunto-osakeyhtiölaista.

– Toiminnantarkastus on yleensä vuositarkastus, jos ei ole erityistä syytä tilikauden aikaisille tarkastustoimille. Niitä ei silti mikään kiellä, tarkastajan oman harkinnan mukaan, sanoo Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen. 

Tarkastajan tietolähteet 

Toiminnantarkastajalle tärkeä dokumentti on yhtiöjärjestys. Siihen on hyvä tutustua heti tarkastajaksi valinnan jälkeen.

Yhtiökokouksen päätöksiin kannattaa syventyä pöytäkirjoista jo tilikauden aikana.

Tärkeisiin sopimuksiin, kuten isännöinti-, kiinteistöhuolto-, siivous-, ja vakuutussopimuksiin, kannattaa myös tutustua jo tilikaudella.

Hallituksen pöytäkirjojen avulla toiminnantarkastaja saa käsityksen siitä, miten hallitus on hoitanut tehtäviään. Taloyhtiön ylin päätöksentekijä on yhtiökokous. Toiminnantarkastaja varmistaa yhtiökokousten pöytäkirjoista, että yhtiössä on toimittu lainmukaisesti.

Varsinkin taloyhtiössä asuva toiminnantarkastaja voi hyvin seurata tiedonkulkua yhtiössä, huoltoa ja kunnossapitoa, sekä havainnoida osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumista.

Toiminnantarkastajan kannattaa kirjata havaintonsa. Siten ja asiakirjoihin tutustumalla hän saa yleiskuvan yhtiön tilanteesta ja toiminnasta tilikaudella.

Taloyhtiön on asunto-osakeyhtiölain mukaan laadittava aina toimintakertomus. Se on sanallinen selvitys yhtiön taloudellisesta tilanteesta, tilikaudesta ja tulevaisuuden näkymistä ja helppolukuisena osakkaille tärkeä tietolähde. Toimintakertomuksesta toiminnantarkastaja pystyy havainnoimaan yhtiön tilikautta, vaikka hänellä ei olisi taloushallinnon koulutusta.

Toiminnantarkastuksessa on selvitettävä, onko toimintakertomuksessa annettu vähintään asunto-osakeyhtiölain vaatimat tiedot ja vastaavatko ne tarkastushavaintoja.

Toiminnantarkastuksen onnistuminen edellyttää toimivaa yhteistyötä hallituksen, isännöitsijän ja kirjanpitäjän kanssa. Jo tilikauden aikana sovitaan aineistojen luovutuksesta ja aikatauluista. Toiminnantarkastajan ei kannata kuormittaa yhteystahoja jatkuvilla yhteydenotoilla, ellei tilanne yhtiössä sitä vaadi (esimerkiksi epäselvyydet tai isot remontit).

Toiminnantarkastaja ei voi olla osa yhtiön hallintoa. Hänen ei kuulu osallistua hallituksen kokouksiin, paitsi hallituksen sitä pyytäessä.

Talouden ja tilinpäätöksen tarkastus

Hallinnon tarkastuksen lisäksi toiminnantarkastajan tehtäviin kuuluu taloyhtiön talouden ja tilinpäätöksen tarkastaminen.

– Tässä on suuri merkitys sillä, onko taloyhtiössä myös tilintarkastaja. Toiminnantarkastajan ei tarvitse olla taloushallinnon ammattilainen. Hän voi turvautua tilintarkastajan ammattitaitoon. Tällöin hänelle tärkein tilinpäätösdokumentti on toimintakertomus. Tällöin toiminnantarkastaja ja tilintarkastaja täydentävät toisiaan, Juho Järvinen kertoo.

– Mikäli yhtiössä ei ole tilintarkastajaa, toiminnantarkastajan tulee kiinnittää tarkempaa huomiota myös tilinpäätöksen muihin osiin.

Toiminnantarkastaja tarkastaa kirjanpidon ja taloushallinnon yleisen järjestämisen ja tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen asianmukaisuuden. Hän varmistaa, että tilinpäätös pohjautuu tilikauden kirjanpitoon. Ensisijaisesti tarkastaja varmistaa, että tulot ja menot on merkitty oikein ja tilinpäätöksestä ilmenevät olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, velat ja oma pääoma.

Tärkeimpien tuottojen ja kulujen, kuten vastikkeiden ja lämmityskulujen, on oltava tilinpäätöksessä oikein jaksotettuja. Maksuhetkellä ei ole merkitystä, vaan oleellista on, mille tilikaudelle tulot ja kulut kuuluvat.

Vaikka toiminnantarkastaja ei olisi talousammattilainen, hänen on silti hyvä varmistaa, että tilinpäätös noudattaa kirjanpitolainsäädäntöä ja hyvää kirjanpitotapaa. Kirjanpitolautakunnan (KILA) yleisohjeeseen asunto-osakeyhtiöille ja raporttimalleihin kannattaa tutustua.

Tuloslaskelma

Tuloslaskelma esittää selkeästi tilikaudella saadut tulot ja menot. Toiminnantarkastaja pohtii, antaako laskelma osakkaille riittävästi tietoa tilikauden tuloksen muodostumisesta.

Taloyhtiö pyrkii yleensä saamaan tilikauden tuloksen mahdollisimman lähelle nollaa, sillä taloyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa. Tuloslaskelmaa tarkastaessaan toiminnantarkastaja ensisijaisesti varmistaa, että tilikauden tulot ja menot ilmenevät tilinpäätöksestä oikein jaksotettuina.

Tilinpäätöksen järjestelykeinojen on oltava verolainsäädännön mukaisia. Näitä keinoja ovat esimerkiksi asuintalovaraus, korjauskulujen käsittely sekä rahastoinnit.

Juho Järvinen painottaa, että tuloslaskelmasta ja taseesta on oltava vertailutieto edellisestä vuodesta. Yhdessä vertailutiedon ja talousarviovertailun kanssa toiminnantarkastajan on helppo havainnoida muutoksia. Havainnot on hyvä kirjata myöhempää raportointia varten.

Hyvä toiminnantarkastuskertomus on selkeä ja informatiivinen.

Tarkastuskertomus 

Toiminnantarkastajan on annettava jokaiselta tilikaudelta päivätty ja allekirjoitettu toiminnantarkastuskertomus, jossa on selkeästi yksilöity kohteena oleva tilikausi. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja antavat aina erilliset tarkastuskertomukset.

Toiminnantarkastuskertomuksessa on kerrottava, sisältääkö tilinpäätös vaadittavat tiedot. Lisäksi  toimintakertomuksessa on oltava sille asunto-osakeyhtiölaissa määrätyt tiedot.

Toiminnantarkastajan tulee huomauttaa kertomuksessaan, jos tarkastuksessa on ilmennyt, että hallitus, sen jäsen tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta voi seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Mikäli toiminnantarkastaja kokee, ettei voi antaa lausuntoa, on tästä ilmoitettava kertomuksessa.

Jos vakiomuotoinen kertomus ei ole mahdollinen, voidaan antaa ehdollinen tai kielteinen lausunto.

Ehdollinen lausunto annetaan, kun puhdasta puoltavaa lausuntoa ei voi antaa, mutta rajoittavat tekijät eivät ole niin merkittäviä, että edellyttäisivät kokonaan kielteistä lausuntoa.

Kielteinen lausunto annetaan, kun ehdollinen lausunto ei tuo riittävästi esiin tilinpäätöksen tai toimintakertomuksen harhaanjohtavuutta tai puutteellisuutta. 

Raportointi hallitukselle

Tilintarkastaja voi antaa hallitukselle erillisen tarkastuspöytäkirjan. Siinä voi olla huomautuksia, joita ei esitetä tilintarkastuskertomuksessa. Pöytäkirja on tilintarkastuslain mukaan viipymättä käsiteltävä hallituksessa ja säilytettävä luotettavalla tavalla.

Toiminnantarkastajalle ei asunto-osakeyhtiölaissa ole vastaavia säädöksiä, mutta hän voi antaa hallitukselle toiminnantarkastusmuistion. Se annetaan vain hallitukselle ja isännöitsijälle ja voi sisältää lieviä huomautuksia, joita ei mainita toiminnantarkastuskertomuksessa. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä muistion käsittelystä, mutta on suotavaa käsitellä sitä kuten tilintarkastajan tilintarkastuspöytäkirjaa.

Toiminnantarkastajana ei voi toimia:
  • taloyhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä, näiden puoliso, veli, sisar tai tällaiseen suoraan ylenevässä tai alenevassa sukulaisuussuhteessa oleva
  • oikeushenkilö
  • alaikäinen tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja
  • konkurssissa tai liiketoimintakiellossa oleva
  • yhtiön kirjanpidosta tai varojen hoidosta vastaava
  • henkilö, jolla on rahalaina, vakuus tai vastaava etuus yhtiöltä tai sen johtoon kuuluvalta.
 Rekisterimerkinnät

Toiminnantarkastaja tarkistaa, että taloyhtiön tiedot kaupparekisterissä ovat ajan tasalla ja mahdolliset yhtiöjärjestyksen, osakepääoman tai osakelukumäärien muutokset on rekisteröity.

Hän tarkistaa kaupparekisterin tietojen avulla, että yhtiön nimi, y-tunnus ja tilikausi on merkitty oikein tilinpäätösaineistoon.

Verkkokurssilla lisää tietoa

Tämä artikkeli perustuu Kiinteistöalan Kustannus Oy:n verkkokaupasta löytyvään Toiminnantarkastuksen perusteet -verkkokurssiin. Kurssin on laatinut Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen. Kurssi sisältää runsaasti videoita sekä käytännön toiminnantarkastusta helpottavia muistiopohjia ja malleja. Kurssin hinta sisältyy Kiinteistöliiton jäsenmaksuun.

Artikkeli Mitä tekee toiminnantarkastaja? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Onko taloyhtiösi vakuutettu järkevästi?

Ke, 01/23/2019 - 09:29

Vakuutusmeklari huolehtii siitä, että taloyhtiön vakuutusturva on kunnossa. 70 prosenttia kaikista vakuutukseen ilmoitettavista vahingoista on vuotovahinkoja, kertoo palvelujohtaja Jani Korhonen Howden Finland Oy:stä.

Mitä vakuutusmeklari tekee?

Tiivistetysti voidaan sanoa, että meklari hoitaa asiakkaan riskienhallintaa ja vakuutusasioita ja lähtökohtaisesti vakuutusmeklari on asiakkaan edunvalvoja. Laki säätelee toimintaamme, meklarin pitää olla riippumaton vakuutusyhtiöistä.

Vakuutuksilla on iso rooli kiinteistöissä. Vakuutuksiin kuuluu myös vahinkojen hoitaminen. Meklari hoitaa vakuutuksien kilpailutuksen hinta-laatusuhteeltaan parhaalla tavalla ja vahinkotilanteissa hakee korvauksia asiakkaan puolesta. Meillä vahinkojen hoito on keskeisessä roolissa, koska kiinteistöille sattuu paljon vahinkoja. 10-15 prosentissa korvauspäätöksistä on virheitä, joita me sitten oiomme asiakkaiden eduksi. Vuosittain uudelleenkäsittelyssä saadaan miljoonan euron lisäkorvaukset asiakkaillemme. Meklarin käytöstä on siis rahallista hyötyä kiinteistön omistajille.

Miksi taloyhtiöiden olisi hyvä käyttää apunaan vahinkovakuutuksien välittäjää?

Taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät eivät välttämättä ymmärrä vakuutussopimuksia ja -ehtoja, meklari on asiantuntija ja aikaa säästyy, kun ei tarvitse itse alkaa perehtyä vakuutusasioihin. Tunnemme vakuutusehdot ja lainmääräykset sekä vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännöt. Meklari hoitaa sen, että vakuutus on oikein, taloyhtiö ei ole alivakuutettu, mikä olisi erittäin ikävää, jos vahinko sattuu. Teemme analyysin eri yritysten tarjoamista vakuutuksista asiakkaalle. Ja hoidamme tietysti mahdolliset vahingot vakuutusyhtiön kanssa. Asiakkaan etua valvotaan joka tilanteessa.

Mitkä ovat taloyhtiöiden suurimmat riskit? Mitä vahinkoja korvataan eniten?

Putkivuodot ovat suurimmat riskit ja niitä myös korvataan eniten. 70 prosenttia kaikista kiinteistövakuutuksiin ilmoitettavista vahingoista on vuotoja. Vuotoja tapahtuu niin käyttövesiputkissa, viemäreissä kuin käyttölaitteissakin, kuten astianpesukoneissa. Tyypillisin vuoto on kiinteistön putkistovuoto. Rahallisesti vuodot ovat merkittäviä vahinkoja, siksi vakuutusyhtiöt niihin kiinnittävätkin niin paljon huomiota ja ne määrittelevät vakuutusmaksun suuruutta. Kun vakuutuksia kilpailutetaan, niin vakuutusyhtiöt katsovat ensin, minkä ikäiset putket talossa on. Tämä määrittelee sen, tarjotaanko vakuutusta ja mihin hintaan.

Tietojen oikeellisuus vakuutuskirjoista tulisi myös tarkastaa. Taloyhtiön kuutio- ja neliömäärä on hyvä olla oikein, sillä vakuutus korvaa vahingon sattuessa vain sen määrän mukaan, mikä on vakuutussopimukseen kirjattu.

Ovatko taloyhtiöt vakuuttaneet itsensä tarpeeksi hyvin?

Jos vakuutukset ovat meklarin hoidossa, niin silloin pääsääntöisesti asioiden pitäisi olla kunnossa. Yleensä taloyhtiöiltä löytyy peruskiinteistövakuutuspaketti, mihin kuuluu omaisuus-, toiminnan-, hallinnon vastuu- ja oikeusturvavakuutus. Omaisuusvakuutus voi esimerkiksi olla perus- tai all risk-tasoisia. All risk -vakuutus voi olla kilpailuttamalla jopa perustasoista vakuutusta halvempi, jolloin vakuutusturva taas on laajempi. Hinta all risk -vakuutuksissa ei ole mitenkään merkittävästi kalliimpi. Hallinnon vastuuvakuutuksessa ja oikeusturvavakuutuksessa voi olla esimerkiksi vain perusvakuutusmäärät, ne eivät aina välttämättä riitä, sillä lakimieskulut voivat riitatilanteissa nousta suuriksi. Perusvakuutusmäärä voi olla esimerkiksi 25 000 euroa ja sen lakimies laskuttaa aika nopeasti riitatilanteissa. Kun summa on käytetty, ei vakuutus korvaa ylimenevää osaa.

Myös hallituksen vastuuvakuutuksessa korvaussumma voi olla vain 50 000 euroa, summaa kannattaisi nostaa, sillä hallituksen jäsenet ovat luottamustehtävässä, josta ei isoja palkkioita saa, vähintä mitä taloyhtiö voi tehdä, on se, että se korottaa vastuuvakuutusmäärää esimerkiksi 200 000 euroon, jolloin on merkittävästi pienempi riski, että hallituksen jäsen joutuisi henkilökohtaisesti korvaamaan aiheuttamansa vahingon esim. taloyhtiölle. Vakuutusmääriin kannattaakin kiinnittää huomiota taloyhtiöissä.

Vakuutuksien sisältöihin kannattaa kiinnittää myös huomiota ja päivittää ne. Meklareilla on myös lisätuotteita, joilla taloyhtiön vakuutuksia voi päivittää. Turvalaajuus ja oikeusturva- ja hallinnon vastuuvakuutus vakuutusmäärät kannattaa selvittää.

Tietojen oikeellisuus vakuutuskirjoista tulisi myös tarkastaa. Taloyhtiön kuutio- ja neliömäärä on hyvä olla oikein, sillä vakuutus korvaa vahingon sattuessa vain sen määrän mukaan, mikä on vakuutussopimukseen kirjattu. Pahimmillaan meille tulleista asiakkaista joillain on ollut 50 prosenttia alivakuutettu kiinteistö. Vakuutusyhtiölle oli annettu väärät tiedot kuutiomäärissä ja tämä olisi voinut tulipalotilanteessa johtaa siihen tilanteeseen, että vakuutusyhtiö olisi korvannut vain sopimuksen mukaiseen määrään asti eli puolet korvauksista olisi jäänyt saamatta. Virheellinen tieto sitoo vakuutuksen ottajaa.

Taloyhtiöiden tulisi myös huolehtia siitä, että taloyhtiön talkoisiin osallistujat on vakuutettu. Tähän on monia erilaisia vaihtoehtoja.

Millaisissa tapauksissa taloyhtiö voi olla vaarassa jäädä ilman vakuutusturvaa?

Ei varmastikaan kukaan jää täysin ilman vakuutusta, mutta yleensä vuotovahinkohistoriaa omaava taloyhtiö voi joutua neuvottelemaan vakuutuksesta. Joku ratkaisu saadaan vakuutusyhtiön kanssa aikaan korkeammalla hinnalla tai omavastuulla tai jopa tiputtamalla vuoto-osat pois vakuutuksesta.

Terveisiä taloyhtiöille

Kannattaa katsoa, millainen vakuutus taloyhtiöllä on. Mitä vakuutuskirjassa ja -ehdoissa sanotaan. Millainen vakuutusturva oikeasti on. Mitä taloyhtiö omassa riskienhallinnassaan haluaa, että vakuutuksilla turvataan? Onko hinta-laatusuhde hyvä ja säästetäänkö oikeassa paikassa? Kannattaako säästää muutama satanen vuodessa, jos paremmalla turvalla vahinkotilanteessa vältytään siltä, että ei tarvitse lähteä pankkiin? Vakuutusmaksujen osuus taloyhtiön menoista on noin neljä prosenttia. Kahden sadan euron säästö voi kääntyä 100 000 euron korvauksien menetykseksi ja saman suuruiseksi pankkilainaksi.

Jani Korhonen
  • Ikä: 41
  • Ammatti: palvelujohtaja
  • Koulutus: tradenomi
  • Harrastukset: uinti, kuntosali
Howden Finland
  • Henkilökuntaa: 75
  • Palvelut: kiinteistö- ja yritysasiakkaiden riskien hallinta ja vakuutuspalvelut
  • Omistaja: Howden Broking Group

Artikkeli Onko taloyhtiösi vakuutettu järkevästi? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kiinteistöliitolta työkalu taloyhtiön kunnon arvioimiseen

Ti, 01/22/2019 - 13:17

Kiinteistöliitto on julkaissut palvelun, jonka avulla taloyhtiöt saavat käsityksen omien rakennustensa kunnosta ja korjaustarpeista. Rakennuksen kuntosovellus Raku on taloyhtiöille suunnattu verkkosovellus, jonka avulla taloyhtiöt voivat pitkäjänteisesti ja suunnitelmallisesti huolehtia kiinteistöomaisuudestaan.

– Työkalumme avulla taloyhtiöt voivat muodostaa käsityksen rakennustensa kunnosta ja korjaustarpeista. Kun käyttäjä syöttää verkkosovellukseen tietoja taloyhtiöstä, työkalu laskee rakennusosien ja järjestelmien jäljellä olevan käyttöiän. Näiden tietojen avulla taloyhtiöt voivat myös laatia asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitotarveselvityksen ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman, kertoo Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Taustalla Rakennustietosäätiön ohjekortit

Kiinteistöliitto on kehittänyt palvelun yhteistyössä Rakennustietosäätiön kanssa. Palvelun tekemät laskelmat perustuvat pääosin Rakennustietosäätiön ohjekortteihin. Työkalu ilmaisee rakennusten ja sen teknisten järjestelmien jäljellä olevan käyttöiän liikennevalojen avulla.

– Jos teoreettista käyttöikää on jäljellä yli 10 vuotta, sovellus antaa sille vihreän liikennevalon. Keltainen liikennevalo osoittaa, että teoreettista käyttöikää on jäljellä viidestä kymmeneen vuotta ja punainen liikennevalo, että teoreettista käyttöikää on jäljellä alle viisi vuotta, Virta kertoo.

Lisää suunnitelmallisuutta kiinteistönpitoon

Jari Virran mukaan työkalu auttaa taloyhtiöitä suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa ja helpottaa erilaisiin korjaushankkeisiin varautumista myös taloudellisessa mielessä.

– Seuraamalla rakennusten kuntoa palvelumme avulla taloyhtiöt välttyvät tilanteelta, jossa korjaustarpeet kaatuvat päälle yllättäen ja yhtä aikaa, Virta sanoo.

Rakennuksen kuntosovelluksen teknisestä toteutuksesta on vastannut Hepoteq Oy ja ulkoasusta Fakiirimedia Oy. Rakennuksen kuntosovellus Raku on Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden käytettävissä jäsenille tarkoitetulla verkkosivustolla.

Artikkeli Kiinteistöliitolta työkalu taloyhtiön kunnon arvioimiseen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Toiminnantarkastajalla on tärkeä rooli taloyhtiössä

Ma, 01/21/2019 - 15:04

Toiminnantarkastaja varmistaa, että taloyhtiön hallinto on asianmukaisesti järjestetty ja toiminta lain ja yhtiökokouspäätösten mukaista. Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen kertoo, mistä lähteistä toiminnantarkastaja voi saada tietoa.

Keskiviikkona ilmestyy Suomen Kiinteistölehden tammikuun numero. Siinä on paljon asiaa muun muassa taloyhtiön budjetin laadinnasta, vakuutuksista ja asuntosijoittamisesta.

Taloyhtiön kattava vakuutusturva on osa hyvää riskienhallintaa. Aiheesta kertovat sekä tammikuun kasvo, Howden Finlandin Jani Korhonen, että Asiantuntijan kynästä -artikkelin kirjoittanut Lexian Carita Hulma.

Kuka pelkää yksiöitä – ja miksi? Vastausta etsimme artikkelikokonaisuudessa, jossa pääsevät ääneen niin pienasuntojen rakentamisen kannattajat kuin vastustajatkin. Tupakansavun häätämisestä taloyhtiöstä lain voimalla kertovat puolestaan Liisa Tapasen kaksi artikkelia.

Nämä ja monet muut mielenkiintoiset ja ajankohtaiset aiheet löydät taloyhtiöiden oman lehden, Suomen Kiinteistölehden tuoreimmasta numerosta.

Artikkeli Toiminnantarkastajalla on tärkeä rooli taloyhtiössä julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

ARA avustaa tänäkin vuonna sähköautojen latausinfran rakentamista

Pe, 01/18/2019 - 10:32

Sähköautojen latausinfra-avustuksella edistetään sähköautojen kotilatausmahdollisuuksien yleistymistä ja siten sähköautokannan kasvua kansallisen ilmasto- ja energiastrategian tavoitteiden mukaisesti.

ARA myöntää tänäkin vuonna asuinrakennuksen omistaville yhteisölle avustusta sähköautojen latausinfran rakentamiseen. Nyt avustusta voivat hakea myös asunto-osakeyhtiöiden omistamat pysäköintilaitokset.

Tutustu avustuksen hakuohjeeseen ARAn nettisivuilla

 

Artikkeli ARA avustaa tänäkin vuonna sähköautojen latausinfran rakentamista julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kattoliitto huolissaan katolle tehtävien laiteasennusten tuomista ongelmista

Ti, 01/15/2019 - 09:34

Kattoliitto kehottaa huolelliseen suunnitteluun ja toteutukseen, kun katoille asennetaan aurinkopaneeleita tai muita laitteita. Pahimmillaan esimerkiksi katon vedenpitävyys voi vaarantua ja takuu raueta, mikäli asennuksia ei ole toteutettu ammattitaitoisesti.

Erilaisten laitteiden, kuten satelliittiantennien ja -lautasten sekä mainoskylttien ja aurinkopaneelien asennukset katoille ovat yleistyneet eikä yhtälö ole ongelmaton. Erityisesti kiinnostus aurinkoenergiaan on koko ajan kasvanut, ja aurinkopaneelit katolla ovat yleistyneet niin teollisuusrakennuksissa kuin kotitalouksissakin. Aurinkopaneelien ja muiden laitteiden asentamisessa on kuitenkin monia huomioonotettavia asioita, jotta katon toimivuus on taattu.

Aurinkopaneelien kiinnitys ja sijoittaminen tulee aina suunnitella kohdekohtaisesti, jotta varmistetaan alustan kantavuus, kiinnityksen kestävyys, vesitiiveys, vedenohjaus sekä lumi- ja tuulikuormat. Olemassa olevan rakenteen kuormituksen kestävyys tai sallittavat lisäkuormat on huomioitava suunnittelussa. Katoille asennettavissa aurinkovoimaloissa rakennesuunnittelija onkin tärkeä yhteistyökumppani. Aurinkopaneelien asentajalla ei välttämättä ole riittäviä valmiuksia varmistua katon teknisestä toiminnasta.

Katolle jälkiasennuksia tehtäessä vastuu- ja takuuasiat voivat jäädä epäselviksi tilaajalle. Esimerkiksi urakoitsijoiden myöntämien takuiden ehtona on yleensä katon säännöllinen huolto. Tämä voi vaikeutua tai estyä kokonaan katolle asennettujen lisävarusteiden johdosta, jolloin katolle myönnetty takuu raukeaa. Kattoliiton suositus onkin, että tilaaja on aina ennen katolle tehtäviä laiteasennuksia yhteydessä takuun myöntäneeseen kattourakoitsijaan.

Rakennesuunnittelun lisäksi on varmistettava kattourakoitsijan ja laiteasennusta suorittavan tahon keskinäinen tiedonkulku. Asia ei ole itsestäänselvyys myöskään rakenteilla olevissa kohteissa, joissa jokainen urakoitsija huolehtii omasta vastuustaan ja urakastaan. Kattoliiton mukaan tiedonkulkuun urakoitsijoiden välillä olisi kiinnitettävä enemmän huomiota ja tilaajille korostettava kokonaisuuden ja suunnittelun tärkeyttä.

Artikkeli Kattoliitto huolissaan katolle tehtävien laiteasennusten tuomista ongelmista julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Asunto-osakeyhtiöiden sähköisten perustamisilmoitusten rekisteröinti siirtyy

Ma, 01/14/2019 - 15:24

Patentti- ja rekisterihallitus (PRH) otti käyttöön uuden sähköisen asiointipalvelun asunto-osakeyhtiöille ja keskinäisille kiinteistöosakeyhtiöille 2. tammikuuta 2019. Perustamisilmoitus tehdään nyt sähköisesti YTJ-palvelussa. Uusi yhtiö saa Y-tunnuksen heti, kun ilmoitus on lähetetty PRH:lle YTJ-palvelussa.

Vuoden 2019 alusta jätettyjen perustamisilmoitusten käsittelyaika PRH:ssa on tavallista pidempi uuden sähköisen palvelun käyttöönoton takia. PRH alkaa rekisteröidä yhtiöitä tämän hetken tiedon mukaan helmikuun aikana. Tarkemmasta aikataulusta tiedotetaan tammikuun loppuun mennessä.

– Haluamme varmistaa, että palvelu toimii virheettömästi ja että tiedot ovat oikein ja ajan tasalla, rekisteripäällikkö Lalli Knuutila perustelee.

Tiedot uusista asunto-osakeyhtiöistä sekä niiden osakehuoneistoista ja omistajista siirtyvät automaattisesti huoneistotietojärjestelmään yhtiön rekisteröinnin jälkeen. Myös uusien yhtiöiden osakehuoneistojen omistus, panttaus ja rajoitukset kirjataan huoneistotietojärjestelmään. Huoneistotietojärjestelmää ylläpitää Maanmittauslaitos.

Lue ohje asunto-osakeyhtiön perustamisilmoituksesta.

Artikkeli Asunto-osakeyhtiöiden sähköisten perustamisilmoitusten rekisteröinti siirtyy julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kaupungistuminen repii asuntojen hintoja eri suuntiin – vuokra-asumisen suosio kasvaa

To, 01/10/2019 - 11:21

Alueelliset erot Suomen asuntomarkkinoilla jatkavat kasvuaan, kertoo Pellervon taloustutkimus PTT:n ennuste. Kaupungistuminen repii markkinoita erityisesti asuntojen hinnoissa: pääkaupunkiseudulla ja Tampereella nousu jatkuu, mutta paikoin nähdään hintojen laskuakin. Koko maassa vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan nousevan 1,2 prosenttia ja vuokrien 1,8 prosenttia.

Asuntojen hinnat nousevat nopeimmin, yli kolme prosenttia, pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Muissa suurimmissa kaupungeissa nousu jää kahteen prosenttiin tai sen alle, ja nollakasvua tai laskuakin on paikoin nähtävissä.

– Suomessa kaupungistuminen koskee muutamaa suurinta kaupunkia ja näistäkin vain pääkaupunkiseutu ja Tampere ovat voimakkaimman kaupungistumisen kohteina. Niissä halutaan asumaan keskusta-alueille, vaikka työpaikka sijaitsisi keskustan ulkopuolella, kertoo PTT:n ekonomisti Lauri Vuori.

Uusia asuntoja valmistuu tänä vuonna ennätysmäärä, mikä tasaa hintojen ja vuokrien kehitystä ja pitää aisoissa hintapaineita kasvukeskuksissa. Vuori pitää suotavana, että rakentaminen pysyisi vilkkaana eikä uudisrakentamiseen tulisi ainakaan äkkipysähdystä. Rakentamiseen liittyviä hallinnollisia prosesseja ja kaavoittamista tulisi edelleen tehostaa.

Vuonna 2018 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat ennakkotietojen mukaan 1,2 prosenttia, eli tämän vuoden nousu on samalla tasolla.

Vuokrat nousevat hintoja nopeammin ja tasaisemmin

Uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan vuonna 2019 nousevan 1,8 prosenttia, kun viime vuonna vuokrat nousivat 1,6 prosenttia.

Voimakas uudisrakentaminen on kasvattanut myös vuokra-asuntojen tarjontaa, mikä hillitsee vapaarahoitteisten vuokrien nousua kasvavissa kaupungeissa. Yleisesti erot vuokrien kehityksessä ovat kaupunkien välillä pienemmät kuin erot asuntojen hintojen kehityksessä.

Vuonna 2018 ARA-vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 1,2 prosenttia ja vuonna 2019 niiden ennustetaan nousevan 1,4 prosenttia.

Ennusteessa on tänä vuonna tarkasteltu erityisesti vuokra-asumisen nopeasti kasvavaa suosiota. Kehityksen taustalla on Lauri Vuoren mukaan useiden tekijöiden yhteisvaikutusta: vuokra-asuntojen tarjonta on monipuolistunut, asumispreferenssit ovat muuttuneet ja taloudelliset syyt ohjaavat vuokra-asumiseen kasvukeskuksissa.

– Vuokra-asuminen tuo enemmän vapautta ja joustoa sovittaa asumista elämäntilanteen muutoksiin. Lisäksi asuntosijoittamisen suosion kasvu on tuonut markkinoille lisää erilaisia vuokranantajia. Suurten kaupunkien keskustoissa asuminen on nousseiden hintojen vuoksi monelle mahdollista vain vuokraamisen kautta, Vuori kertoo.

PTT:n asuntomarkkinaennusteessa tarkastellaan asuntomarkkinoiden kehitystä sekä asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia taustatekijöitä, kuten rakentamista ja työllisyyskehitystä. Katsauksessa ennustetaan vanhojen kerrostalohuoneistojen hintakehitystä sekä vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen vuokrien kehitystä vuonna 2019 sekä koko maan tasolla että erikseen suurimmissa kaupungeissa.

Ennusteen rahoittamiseen ovat osallistuneet Ympäristöministeriö, ARA, Kuntarahoitus, Tampereen kaupunki, Rakennusteollisuus RT, Kiinteistöliitto ja RAKLI.

Artikkeli Kaupungistuminen repii asuntojen hintoja eri suuntiin – vuokra-asumisen suosio kasvaa julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Vuoden 2018 lakipähkinät

Ke, 01/09/2019 - 09:12

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät.

Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja?

Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja. Sinällään tehtävä ei ollut uusi, vaan toiminnantarkastuksella oli tarkoitus korvata ns. maallikkotilintarkastus. Muutos aiheutti epätietoisuutta, mitä yhtiöjärjestysmääräykset tilintarkastajan valinnasta tarkoittavat. Tilintarkastaja -nimike kun mainitun lain muutoksen jälkeen tarkoittaa aina ns. ammattitilintarkastajaa ja velvoittaa tällaisen valintaan, ellei asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolain säännöksistä muuta seuraa. Voimaanpanolain poikkeukset koskevat lähinnä alle kolmenkymmenen osakehuoneiston taloyhtiöitä, joissa yhtiöjärjestystä ei ole muutettu asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen.  Sen sijaan, jos yhtiöjärjestystä on muutettu ja se sisältää määräyksen tilintarkastajan valinnasta, tulee yhtiössä valita nimenomaan ns. ammattitilintarkastaja (HT-/ KHT-tarkastaja tai tilintarkastusyhteisö).

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Velvollisuus tilin- tai toiminnantarkastajan valintaan

Asunto-osakeyhtiölain mukaan tilin- ja toiminnantarkastuksesta on myös kokonaan mahdollista luopua taloyhtiöissä, joissa on alle 30 osakashallinnassa olevaa huoneistoa. Tällöin yhtiöjärjestykseen on otettava nimenomainen määräys siitä, että yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilin- eikä toiminnantarkastajaa.

Vaikka tilin- ja toiminnantarkastajan valintavelvollisuudesta olisikin yhtiöjärjestyksen määräyksellä luovuttu, voidaan mainittu tarkastaja kuitenkin tarvittaessa valita. Tietyissä tilanteissa tämä on jopa pakollista. Tilintarkastaja on yhtiöjärjestyksen määräyksistä riippumatta valittava, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista tai kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai kokouksessa, jossa asiaa on kutsun mukaan käsiteltävä. Vaikka asia ei siis olisi ollut varsinaisen yhtiökokouksen kutsun esityslistalla, voidaan valinta tehdä, jos edellä mainittu määrävähemmistö on sitä vaatinut. Ylimääräisen yhtiökokouksen kohdalla, valintaa koskeva asia on sisällytettävä yhtiökokouskutsuun.

Toiminnantarkastaja on puolestaan valittava, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja edellä mainittu osakasvähemmistö vaatii valintaa. Jos yhtiöön on valittu tilintarkastaja, voidaan myös toiminnantarkastaja valita, vaikka yhtiöjärjestyksessä ei olisi tästä määräyksiä. Asia on oltava tässä tapauksessa kutsussa esityslistalla ja valinnasta päätetään yhtiökokouksen enemmistöllä.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

 

Kunnossapitovastuun merkitys kotitalousvähennyksessä

Asunto-osakeyhtiön osakkaan kotitalousvähennysoikeuteen huoneiston kunnossapito- ja perusparannustöissä liittyy erityispiirteitä sen takia, että asunto-osakeyhtiöissä kunnossapitovastuu on jaettu yhtiön ja osakkaan välillä. Kunnossapitovastuun jaolla on vaikutusta siihen, mitkä kustannukset hyväksytään kotitalousvähennykseen oikeuttaviksi kustannuksiksi. Osakkeenomistaja voi saada kotitalousvähennyksen vain hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvista kunnossapito- ja perusparannustöistä sekä sellaisista muutostöistä, jotka tehdään huoneiston sisäpuolella, jos vähennyksen muut edellytykset täyttyvät. Mikäli osakkeenomistaja suorittaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien töiden kustannuksia, hän ei ole oikeutettu näistä kustannuksista kotitalousvähennykseen. Asunto-osakeyhtiölain lisäksi yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä kunnossapitovastuiden jakautumisesta. Jos yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuita koskevia määräyksiä muutetaan pelkästään kotitalousvähennyksen saamiseksi, siten että aiemmin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia asioita tilapäisesti siirretään osakkaan kunnossapitovastuulle, voidaan kotitalousvähennys evätä veron kiertämistä koskevan verotusmenettelystä annettu lain 28 §:n nojalla.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Tuleeko äänileikkuri sovellettavaksi yhtiökokouksen äänestyksessä?

Asunto-osakeyhtiölain ns. äänileikkurin mukaan yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Vanhasta asunto-osakeyhtiölaista poiketen valtuutetun edustamia osakkeita ei enää lasketa yhteen, vaan äänileikkuri kohdistuu jokaisen osakkeenomistajan äänimäärään erikseen.

Äänileikkurista voidaan lisäksi määrätä laista poikkeavasti yhtiöjärjestysmääräyksellä, joko tiukentamalla tai lieventämällä äänileikkuria tai poistamalla äänestysrajoitus kokonaan.

Monissa yhtiöjärjestyksissä on vanhan lain mukainen määräys, jonka mukaan ”Kukaan älköön äänestäkö enemmällä kuin 1/5:lla kokouksessa edustetusta yhteenlasketusta äänimäärästä”. Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan valtakirjalla edustetut äänet lasketaan tällöin yhteen osakkaan omien äänien kanssa ja leikkuri leikkaa äänet myös valtuutetun edustamien äänimäärien osalta.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Taloyhtiön leikkipaikka – oma piha vai kaikkien piha?

Taloyhtiöiden leikkipaikat ovat usein suosittuja naapuruston pihapiirissa. Taloyhtiön omien asukkaiden lasten ohella sinne suuntaavat myös lähitalojen lapset, etenkin jos taloyhtiö sattuu sijaitsemaan pientaloalueella, jossa vastaavia leikkipihoja ei ole.

Kuinka asiaan sitten tulisi suhtautua? Onko niin, että taloyhtiön leikkipaikka on julkinen ja kaikkien vapaasti käytettävissä siitäkin huolimatta, että yhtiöllä on korostunut huolellisuusvelvollisuus leikkipaikan turvallisuudesta ja ankaraakin lähentelevä vastuu mahdollisessa vahinkotilanteessa?

Taloyhtiön leikkipaikka on yksityinen siinä missä omakotitalon omistajan pihakin. Kiinteistön omistaa tai sitä hallinnoi yksityinen taloyhtiö. Kyse ei ole kaupungin tai kunnan julkisesta alueesta vaan yksityisestä pihasta. Siten taloyhtiön leikkipaikkakin on yksityinen. Sen käyttöoikeus kuten taloyhtiön pihamaan yleisesti, on taloyhtiön asukkailla, ei koko lähiympäristöllä.

Kokonaan eri asia on, onko kuitenkaan syytä kieltää lasten leikkimistä, vaikkeivat he taloyhtiössä asuisikaan. Kieltoja ja rajoituksia on myös käytännössä hankala valvoa, puhumattakaan siitä, että niille olisi olemassa sanktioita. Toki, jos lapset aiheuttavat häiriöitä tai vahinkoa, asiaan tulee puuttua. Tällöin paras keino on asiallinen keskustelu lapsen vanhempien kanssa.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Valtuutuksen muodot yhtiökokouksessa

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja saa käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa valtuutetun välityksellä. Näin osakas voi huolehtia oikeuksiensa käytön yhtiökokouksessa silloin, kun hän on estynyt osallistumasta yhtiökokoukseen. Valtuutetun on esitettävä päivätty valtakirja tai osoitettava muutoin luotettavalla tavalla osakkaalta saamansa valtuutus. Valtuutukselle ei ole määrätty laissa erityisiä muotovaatimuksia. Suositeltavin tapa valtuuttaa on antaa valtuutetulle kirjallinen ja päivätty valtakirja.

Valtuutus voidaan osoittaa myös muulla tavalla kuin kirjallisella valtakirjalla. Tällainen voi olla esimerkiksi tekstiviesti, sähköpostiviesti tai puhelu osakkaalta. Tällöin tulee kuitenkin pystyä varmistamaan kokouskäytännössä tavanomaisella tavalla valtuuttajan henkilöllisyys.

Puhelimitse ilmoitettu valtuutus voidaan hyväksyä esim. silloin kun yhtiökokouksen puheenjohtaja tai muu henkilö, jolle valtuutus ilmoitetaan, tuntee osakkaan ja pystyy tunnistamaan hänet äänen perusteella. Tekstiviestillä ilmoitettu valtuutus voidaan hyväksyä, mikäli tekstiviestin lähettäjän numeron voidaan varmistaa kuuluvan valtuuttajalle. Mikäli tekstiviestin lähettäjästä ei ole varmuutta, voidaan tekstiviestin lähettäjälle soittaa ja varmistaa valtuutuksen olemassaolo. Sähköpostilla annettuja valtakirjoja kohdellaan samalla tavalla kuin kirjallisia valtakirjoja. Sähköpostivaltuutuksesta tulee kuitenkin käydä ilmi sähköpostin lähettäjän osoite ja lähettäjän koko nimi. Viimekädessä yhtiökokouksen puheenjohtaja päättää, voidaanko valtuutus hyväksyä.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Lemmikit taloyhtiössä

Kotieläinten pitäminen taloyhtiössä on lähtökohtaisesti sallittua ja lemmikkien pitämisen voi katsoa kuuluvan normaaliin asumiseen. Toisinaan tulee eteen kysymys siitä, voidaanko lemmikkien pitämistä rajoittaa.

Yhtiöjärjestyksessä voi olla kielto pitää kotieläimiä. Tällainen kielto tulee kyseeseen lähinnä allergiataloissa, joissa lemmikkieläinten kieltäminen on perusteltua. Myös yhtiön järjestyssäännöissä voi olla kielto pitää lemmikkejä, mutta kielto ei lähtökohtaisesti sido, koska lemmikit kuuluvat normaaliin asumiseen.

Vuokrasuhteessa osapuolten katsotaan voivan sopia siitä, että vuokralainen ei saa pitää kotieläimiä tai että siihen tarvitaan vuokranantajan lupa. Mikäli nimenomaista kieltoa ei ole, vuokranantajan katsotaan suostuvan siihen, että vuokralaisella saa olla lemmikkieläin.

Luonnonvaraisia eläimiä ei saa ottaa kotieläimiksi. Lemmikkien pitämisessä tulee lisäksi huomioida eläimen karkaamisvaara, paloturvallisuus, riittävä ilmanvaihto ja eläimen liikkumatila.

Pia Hosia

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Pömpelit naapurin pihalla – mitä osakas saa rakentaa?

Taloyhtiön hallinnassa oleville piha-alueille ei saa rakentaa mitään ilman taloyhtiön lupaa. Näin myös silloin, jos osakkaalla on yksinomaisessa käytössään aidoin tai pensain rajattu alue. Yksinomaiselle käyttöalueelle saa tehdä vain pienimuotoisia istutuksia.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on maininta, mikäli piha-alue on osakkaan hallinnassa. Tällöin hän voi vapaammin tehdä alueella muutostöitä, mutta tällöinkin on huomioitava, että laajoja rakennelmia ei saa tehdä ilman taloyhtiön ja rakennusvalvonnan lupaa. Rakennelmista ei saa myöskään aiheutua haittaa naapureille.

Pihalle rakentamisessa korostuu yhdenvertaisuus. Jos yhdelle osakkaalle annetaan lupa erityisrakennelmiin, tulisi tämä lupa antaa tulevaisuudessa myös muille samassa asemassa oleville osakkaille. Ensimmäistä kertaa asiaa ratkaistaessa olisi syytä viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi periaatepäätöksenä. Näin esimerkiksi silloin, kun pohditaan isompien istutusten laittamista pihoille, ilmalämpöpumppujen asentamista tai minkä kokoisen terassin/terassilasituksen saa asentaa.

Kirsi Ruutu

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Koirakurista

Kevään saapuessa ja auringon lämmittäessä voi sulavien lumien alta paljastua valitettavasti iljettäviäkin yllätyksiä. Kun taloyhtiön pihatieltä löytyy muutamat Turren ja Bellan isommat hädät, aletaan syyttävää sormea osoittamaan taloyhtiössä asusteleviin nelijalkaisiin ja heidän omistajiinsa.

Koirien omistajien olisikin silloin tällöin hyvä muistuttaa itseäänkin järjestyslain olemassaolosta.  Järjestyslain koirakuria koskeva 4 luvun 14 § velvoittaa yleisen järjestyksen ja turvallisuuden säilymiseksi koiran omistajan tai haltijan pitämään huolen muun muassa siitä, ettei koiran uloste jää ympäristöön hoidetulla alueella taajamassa. Näin ollen koiran omistajan tai haltijan on hyvä muistaa huolehtia jätöksien korjaamisesta esimerkiksi alueilla, joilla on istutuksia, hoidetuilla nurmikkoalueilla sekä päällystetyillä teillä. Säännöksen tarkoituksena on ollut muistuttaa siitä, ettei koirien jätöksiä tulisi jättää sopimattomiin paikkoihin. Kun koirien jätöksistä huolehditaan asianmukaisesti, vältytään varmasti myös turhilta vastakkainasetteluilta nelijalkaisten omistajina olevien osakkaiden ja muiden osakkaiden välillä.

Tiia Tukiainen

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

 

Hallituksen jäsenen esteellisyys

Taloyhtiön hallituksen jäsenten on toimittava yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen yhtiön edun mukaisesti. Luottamus tähän vaarantuu, jos hallitus ei noudata toiminnassaan esteellisyyssäännöksiä sekä hyvää hallintotapaa.

Hallituksen jäsen ei saa osallistua asian valmisteluun, käsittelyyn tai päätöksentekoon ollessaan esteellinen. Esteellisyys koskee puhe-, ehdotuksenteko- ja äänioikeutta.

Hallituksen jäsen ei saa osallistua sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee hänen ja yhtiön välistä sopimusta, muuta oikeustointa, hänen huoneistonsa poikkeuksellista uudistusta tai kunnossapitoa tai hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. Lisäksi hän ei saa osallistua yhtiön ja kolmannen välisen oikeustoimen käsittelyyn, jos hänelle on odotettavissa siitä yhtiön edun kanssa ristiriidassa mahdollisesti olevaa olennaista etua. Hallituksen jäsen voi myös muissa tilanteissa todeta itsensä esteelliseksi.

Esteellisyyssäännökset koskevat myös hallituksen varajäsentä, kun hän toimii varsinaisen jäsenen sijalla.

Pia Hosia

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Hallituksen päätöksentekomenettelystä

Taloyhtiössä hallitus vastaa hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Tyypillisesti hallituksen päätökset tehdään hallituksen kokouksessa. Äänestysmenettelyyn vaikuttavat asunto-osakeyhtiölaki ja mahdolliset yhtiöjärjestyksen määräykset. Lain mukaan hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on yli puolet jäsenistä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellyttää tästä suurempaa määrää.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen päätökseksi tulee enemmistön mielipide. Tällä tarkoitetaan ns. yksinkertaista enemmistöä niistä hallituksen jäsenistä, jotka ovat läsnä hallituksen kokouksessa. Tilanteessa, jossa hallituksen jäsen on esteellinen äänestämään, ei häntä lasketa lukuun läsnä olevana. Mikäli äänet menevät tasan, ratkaisee puheenjohtajan ääni. Tässä mielessä hallituksen puheenjohtajan mielipiteellä on tärkeä merkitys äänestystilanteissa.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellyttää asunto-osakeyhtiölaista poiketen päätösten hyväksymiseksi myös määräenemmistöä. Tällöin voidaan esimerkiksi edellyttää, että päätökseksi tulee mielipide, jota on kannattanut neljä hallituksen jäsentä viidestä. Laissa säädettyä enemmistöpäätöstä lieventävää määräystä ei yhtiöjärjestykseen voida ottaa. Näin ollen vähintään puolet hallituksesta tulee aina saada päätöksen taakse. Yhtiöjärjestyksen määräys yksimielisyydestä hallituksen päätöksenteossa on myös mahdollinen. Tällaisen määräyksen osalta on syytä huomioida, että määräys saattaa vaikeuttaa hallituksen päätöksentekoa monissa tilanteissa.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Läsnäolo-oikeudesta hallituksen kokouksessa

Jokaisella hallituksen jäsenellä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa. Poikkeuksen tähän muodostavat luonnollisesti tilanteet, jolloin hallituksen jäsen on esteellinen. Mikäli hallituksen jäsen ei pääse osallistumaan kokoukseen, hänen ei ole mahdollista valtuuttaa ketään osallistumaan omasta puolestaan kokoukseen, sillä läsnäolo-oikeus on henkilökohtainen.

Hallituksen varajäsenet saavat osallistua hallituksen kokoukseen toimiessaan hallituksen varsinaisen jäsenen tilalla. Varajäsenten valmiudet osallistua tarvittaessa hallituksen kokouksiin pysyvät toki parempina, mikäli hallitus sallii varajäsenten olla läsnä kokouksissa muutoinkin. Tällöin on hyvä kuitenkin muistaa, ettei varajäsenillä ole äänioikeutta, mikäli kaikki varsinaiset jäsenet ovat kokouksessa läsnä.

Isännöitsijällä on myös oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa, ellei hallitus päätä toisin. Hallitus voi tarvittaessa sallia myös muidenkin henkilöiden läsnäolon hallituksen kokouksessa. Tämä voi olla tarpeen esimerkiksi silloin, kun hallituksen kokouksessa on tarpeen kuulla jotakin asiantuntijaa.

Tiia Tukiainen

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Asukkaat yhtiökokouksessa

Kevään yhtiökokouskauden kynnyksellä on paikallaan muistuttaa taloyhtiön rakennuksessa asuvien henkilöiden oikeudesta osallistua yhtiökokoukseen tietyissä tilanteissa. Silloin kun yhtiössä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, on asukkailla oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos kokouksessa käsitellään järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä tai sellaista kunnossapito- tai uudistustyötä, joka olennaisesti vaikuttaa asukkaan huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön. Asukkailla on läsnäolo-oikeus kokoukseen tämän kyseisen asian käsittelyn ajan, mutta yhtiökokous voi halutessaan sallia asukkaiden läsnäolon koko kokouksen ajan.

Asukkailla tarkoitetaan niin osakkaiden kuin taloyhtiönkin asuinhuoneistojen vuokralaisia ja heidän mahdollisia alivuokralaisiaan. Sen sijaan esimerkiksi liikehuoneiston vuokralainen ei ole asukas, eikä osallistumisoikeus koske häntä. Jos huoneistossa asuu useita henkilöitä, heidän tulee valita yksi henkilö edustajakseen yhtiökokoukseen.

Näin ollen silloin kun yhtiökokouksessa tullaan käsittelemään esimerkiksi yhtiön autopaikkojen jakoa, talosaunan korjaamista taikka putkiremontin sisältöä ja toteuttamista, tulee yhtiökokouksesta ilmoittaa asukkaille viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Yhtiöllä ei aina ole ajantasaista tietoa kaikista asukkaista ja siksi onkin riittävää, että yhtiökokousta koskeva ilmoitus asetetaan nähtäville yhtiön ilmoitustauluille.

Asukkaat saavat käyttää kokouksessa puheenvuoroja ja tehdä päätösehdotuksia, mutta äänioikeutta heillä ei tietenkään ole. Yhtiökokouksen pöytäkirjaan on otettava maininta asukkaiden osallistumisesta kokoukseen. Asukkaalla on myös oikeus saada pöytäkirjan jäljennös tai sen ote sellaisesta yhtiökokouksesta, johon hänellä on ollut oikeus osallistua.

Katriina Sarekoski

lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Hyvitys

Asunto-osakeyhtiölaki säätää osakkeenomistajan hyvittämisestä yhtiön kunnossapito- ja uudistushankkeissa. Laki säätää hyvityksen edellytykset, joiden täyttyessä yhtiökokouksen tulee päättää osakkeenomistajan hyvittämisestä. Säännös perustuu osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteeseen.

Osakkeenomistaja on oikeutettu hyvitykseen, jos huoneistossa on nykyisen tai aikaisemman osakkaan toimesta suoritettu vastaava työ, jonka yhtiö suorittaa muissa huoneistoissa ja osakkaan huoneisto voidaan jättää joko kokonaan tai osittain yhtiön urakan ulkopuolelle. Näyttövelvollisuus hyvityksen edellytysten täyttymisestä on osakkaalla. Hyvitys on lähtökohtaisesti yhtiön säästön suuruinen, mutta sitä oikaistaan ns. ikävähennyksellä, joka perustuu rakennusosan tekniseen käyttöikään.  Hyvitys tarkoittaa osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuuden alentamista ja lain säännöksen mukainen toteutustapa olisi vähentää hyvitys osakkeenomistajan hankeosuudesta.  Hyvitys voi olla korkeintaan osakkaan hankeosuuden suuruinen.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Vedeneristeen kunnossapitovastuu ja ennallistaminen

Kunnossapitovastuulla tarkoitetaan sitä, kumpi taho – osakas vai yhtiö – on velvollinen korjaamaan, jos rakennuksen tietyssä osassa ilmenee vikaa. Asunto-osakeyhtiölaissa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät on määritelty yhtiön kunnossapitovastuulle. Huoneiston pintamateriaalit, kuten laatat, ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Yhtiöjärjestyksellä kunnossapitovastuista on voitu myös poiketa.

Selvää asiaa monimutkaistaa asunto-osakeyhtiölain mukainen ennallistamisvelvollisuus. Yhtiön kunnossapitovastuuseen nimittäin kuuluu sisäosien (eli osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvien osien) ennallistaminen eli korjaaminen yhtiön perustasoon silloin, kun ne ovat vahingoittuneet jonkin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Näin ollen silloin, kun pintamateriaalin vioittuminen on johtunut esimerkiksi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan eristeen viasta tai sen korjaamisesta, tulee yhtiön korjata sekä rikkinäinen eriste, että pinnat.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Lattiakaivo tulvii, kuka vastaa?

Lattiakaivo on osa perusjärjestelmää ja sen korjaus- ja kunnossapitovastuu kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Osakkaan on kuitenkin hoidettava huoneistoaan huolellisesti. Huoneiston huolellinen hoito pitää sisällään myös lattiakaivon säännöllisen puhdistamisen siltä osin kuin se on mahdollista ilman varsinaisia työkaluja. Osakkaalla on lain mukaan velvollisuus ilmoittaa yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle.

Jos lattiakaivo on tukkeutunut ja vedet ovat valuneet huoneistoon aiheuttaen vesivahingon, vastaa yhtiö vaurion korjaamisesta. Yhtiön vastuulla on vaurioituneiden rakenteiden ja eristeiden korjaaminen sekä pintojen ennallistaminen perustasoon. Jos vaurio on aiheutunut osakkaan huolimattomasta toiminnasta tai pahentunut sen johdosta, ettei osakas ole ilmoittanut lattiakaivon viasta yhtiölle, voi osakas olla vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta. Tällöin yhtiö voi vaatia vaurion korjauskuluja osakkaalta.

Heidi Vitikainen

Lakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Oto-isännöitsijän vastuut ja velvollisuudet

Taloyhtiöllä tulee olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä näin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Isännöitsijän valinta kuuluu aina hallituksen toimivaltaan.

Oto-isännöinnillä tarkoitetaan isännöintitehtävien hoitamista oman toimen ohella. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä isännöitsijältä vaadittavasta pätevyydestä, vaan isännöitsijän valinnassa tulisi huomioida taloyhtiön koko, ikä, kunto sekä näiden asettamat vaatimukset. Etenkin pienehköissä taloyhtiöissä oto-isännöitsijä voi olla vaihtoehto ulkopuoliselle ammatti-isännöinnille.

Isännöitsijän tulee tehtävässään noudattaa huolellisuusvelvoitetta ja toimia yhtiön edun mukaisesti. Huolellisuusvelvoitteella tarkoitetaan sitä, että isännöitsijän tulee toimia objektiivisesti arvioiden siten kuin huolellinen isännöitsijä vastaavissa olosuhteissa toimisi. Oto-isännöitsijäkään ei voi vedota siihen, että hän ei oman tietämättömyytensä vuoksi ole voinut ymmärtää jonkin isännöitsijän tehtäviin kuuluvan toimen merkitystä, mutta toimintavelvollisuuksia ja vastuun ankaruutta arvioitaessa isännöitsijän omalla osaamisella ja koulutuksella saattaa olla merkitystä.

Taloyhtiön johtohenkilöiden vahingonkorvausvastuu on tuottamusvastuuta. Isännöitsijä voi siten joutua korvausvelvolliseksi aiheutuneesta vahingosta, jos hän on syyllistynyt tahalliseen tai huolimattomaan tekoon tai laiminlyöntiin tehtäviään hoitaessaan. Oto-isännöitsijänkin on tärkeä huolehtia siitä, että hänellä on riittävä toiminnan vastuuvakuutus aiheutuneen vahingon varalle.

Pia Hosia

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Toiminnantarkastus pienissä taloyhtiöissä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, mikäli yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä. Tilintarkastajaa ei nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan tarvitse valita yhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa, ellei tilintarkastuslaki tai muu laki edellytä tilintarkastajan valintaa taikka vähemmistöosakkeenomistajat sitä vaadi.

Mikäli yhtiössä siis halutaan, että yhtiössä ei valita myöskään toiminnantarkastajaa, tulee yhtiöjärjestyksessä olla tästä nimenomainen määräys. Tulee kuitenkin huomioida, että asunto-osakeyhtiölain mukaan toiminnantarkastaja tulee kuitenkin aina valita, jos vähemmistöosakkeenomistajat (eli osakkaat, joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista) sitä vaativat joko varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaan käsiteltävä.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Isännöinti pienessä taloyhtiössä

Jokaisella taloyhtiöllä on oltava hallitus, mutta isännöitsijän valinta ei asunto-osakeyhtiölain mukaan ole pakollista. Yhtiöjärjestykseen voi kuitenkin sisältyä määräys, joka velvoittaa isännöitsijän valintaan.

Jos isännöitsijä on valittu, on hänen huolehdittava kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoidettava yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa lisäksi siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty.

Isännöitsijän ei ole välttämätöntä olla aina ns. ammatti-isännöitsijä. Pienessä yhtiössä isännöintitehtäviä saattaa hoitaa joku yhtiön osakkaista oman toimensa ohella. Isännöintitehtävät tuovat mukanaan kuitenkin myös vastuun siitä, että tehtäviä hoidetaan huolellisesti edistäen yhtiön etua. Henkilökohtaisella osaamisella ja koulutuksella voi olla merkitystä arvioitaessa henkilön toimintavelvollisuuksia ja vastuun ankaruutta.

Määräykset yhtiöön johtoon kuuluvan henkilön korvausvastuusta asunto-osakeyhtiölaissa ovat pakottavia. Näin ollen isännöitsijän lakisääteisiin tehtäviin liittyvää vahingonkorvausvastuuta ei voida sopimuksin kaventaa olipa sitten kyse oto-isännöinnistä tai ammatti-isännöinnistä.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiön vai isännöintiyrityksen omistamaa tietoa?

Taloyhtiön vaihtaessa isännöintiyritystä kysytään usein, kumpi osapuoli omistaa mm. yhtiön kiinteistöstä kerätyn, isännöintiyrityksen rekistereissä olevan tiedon. Taloyhtiölle voi tulla yllätyksenä, että sillä ei ehkä olekaan omistusoikeutta aivan kaikkeen yhtiötä koskevaan tietoon. Asiasta pitää muistaa sopia jo isännöintisopimusta tehtäessä.

Isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen (ISE 2007) mukaan taloyhtiö omistaa muun kuin julkisista rekistereistä saatavan tai muutoin yleisesti saatavilla olevan taloyhtiön kiinteistöä koskevan tiedon, joka on luovutettu isännöintiyritykselle. Sen sijaan isännöintiyrityksen sopimussuhteen aikana keräämien tai jalostamien kiinteistön tietojen omistus-, käyttö- ja hyödyntämisoikeudesta on sovittava erikseen. Tällaista tietoa voi olla esimerkiksi isännöintiyrityksen uusiksi dokumenteiksi jalostamat tiedot kiinteistön kunnossapidosta. Uudet tiedot, jotka isännöintiyritys on luonut tai kerännyt, ovat pääsääntöisesti sen omaisuutta, ellei osapuolten kesken toisin sovita.

Tietojen omistusoikeudesta kannattaa siis sopia jo silloin, kun uutta isännöintisopimusta tehdään. Samalla kannattaa sopia myös siitä, että tiedot on aikanaan siirrettävä sähköisenä versiona uudelle isännöintiyritykselle tai taloyhtiölle itselleen.

Katriina Sarekoski

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

 

Ilmalämpöpumppu osakasmuutostyönä

Kuuma kesä on saanut monet pohtimaan ilmalämpöpumpun asennusta asuntoon. Taloyhtiössä tulee kuitenkin muistaa, että osakkeenomistaja tarvitsee ilmalämpöpumpun asennukselle taloyhtiön luvan myös tilanteessa, jossa ulkoyksikkö asennetaan huoneistoparvekkeelle. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta taas seuraa, että kun lupa annetaan yhdelle, pitää lupa myöntää myös muille vastaavassa asemassa oleville. Tästä syystä asiaa ensimmäistä kertaa käsiteltäessä, suositellaan, että päätös tehdään yhtiökokouksessa. Tämän jälkeen hallitus käsittelee tulevat pyynnöt yhtiökokouksen päätöksessä asetetuissa raameissa.

Osakkaan muutostyö ei saa aiheuttaa haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toisille osakkaille. Lupaa annettaessa tulee siten huomiota kiinnittää muun muassa ulkoyksikön sijoituspaikkaan, laitteen äänitasoon sekä kondenssivesien poisjohtamiseen. Mahdollinen viranomaislupavaatimus tulee tarkastaa paikalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta.

Kunnossapitovastuu osakasmuutoksesta on osakkeenomistajalla. Tämä on hyvä kirjata osakkaalle annettuun lupapäätökseen muiden ehtojen ohella. Vastuu voidaan selkeyden vuoksi myös kirjata yhtiöjärjestykseen.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Osakekirjan katoaminen

Joskus käy niin, että osakekirja syystä tai toisesta katoaa. Tällöin kadonneen osakekirjan tilalle täytyy painattaa uusi osakekirja.  Ennen uuden osakekirjan tilaamista, tulee kadonnut osakekirja kuolettaa kuten laissa asiakirjain kuolettamisesta säädetään. Käytännössä kuolettaminen tapahtuu hakemuksella yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa. Osakekirjan kuolettamista koskeva oikeuden päätös on esitettävä uutta osakekirjaa yhtiöltä vaadittaessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan uutta osakekirjaa annettaessa kuoletetun osakekirjan sijaan, on siitä oltava maininta osakekirjassa.

Kun uusi osakekirja on painatettu, tulee päätösvaltaisen hallituksen allekirjoittaa ja päivätä osakekirja ennen kuin se luovutetaan osakeluetteloon merkitylle osakkaalle. Allekirjoitusten katsotaan antavan lisävarmistusta osakekirjan aitoudelle. Päiväykseksi merkitään osakekirjan tosiasiallinen allekirjoituspäivä. Kadonneen osakekirjan uusimisesta aiheutuneista kuluista vastaa osakas.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Yhdenvertaisuus osakasmuutostöissä

Asunto-osakeyhtiölain yksi kantava periaate on osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus. Yhdenvertaisen kohtelun periaate edellyttää, että kaikkia samassa asemassa olevia osakkeenomistajia on kohdeltava samalla tavoin. Yhdenvertaisen kohtelun periaate on otettava kaikessa yhtiön toiminnassa huomioon, mutta mitä periaate käytännössä tarkoittaa?

Otetaan esimerkiksi ilmalämpöpumpun asentaminen osakasmuutostyönä. Osakkeenomistajan muutostyösoikeus rajoittuu asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan hallitsemaan huoneistoon. Koska ilmalämpöpumppuasennus ulottuu osakkeenomistajan hallitseman huoneiston ulkopuolelle, on luvan myöntäminen yhtiön harkintavallassa.

Lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että jos lupa myönnetään yhdelle osakkeenomistajalle, tulisi vastaava lupa myöntää kaikille. Huoneistojen osakkeenomistajat voivat olla kuitenkin toisiinsa nähden erilaisessa asemassa esimerkiksi huoneiston sijainnin suhteen. Mikäli lupaa ei voida esimerkiksi teknisten syiden vuoksi myöntää kaikille osakkeenomistajille, ei tämä vielä välttämättä tarkoita yhdenvertaisuuden loukkausta.

Esimerkiksi kerrostaloyhtiössä ilmalämpöpumppua ei yleensä saa asentaa yhtiön julkisivulle vaan se tulisi asentaa parvekekaiteen sisäpuolelle. Parvekkeelliset ja parvekkeettomat huoneistot ovat tällöin eri asemassa toisiinsa nähden. Luvan myöntäminen vain parvekkeellisille huoneistoille ei mielestämme loukkaa yhdenvertaisuutta, koska tämä voidaan perustella teknisin ja julkisivullisin syin.

Toisinaan osakkeenomistajan muutostyö voi olla sellainen, että se olisi periaatteessa kaikissa huoneistoissa mahdollista toteuttaa, mutta teknisten seikkojen vuoksi lupa voidaan myöntää vain rajoitetulle joukolle. Esimerkiksi yhtiön sähköjärjestelmän kapasiteetti tulee monesti vastaan pohdittaessa mahdollisuuksia myöntää osakkeenomistajalle lupa latauspisteen asentamiseksi. Tämäkään ei tarkoita vielä sitä, ettei lupaa voitaisi myöntää kenellekään. Yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi yhtiön tulisi tiedustella osakkailta, keillä on kiinnostusta mainitunlaisen muutostyön tekemiselle. Lupa voidaan myöntää, jos kapasiteetti luvan myöntämisen hetkellä riittää kaikille lupaa pyytäville. Lupa tulisi tällöin myöntää ainoastaan toistaiseksi voimassa olevana varaumin yhtiön oikeudesta tietyin edellytyksin peruuttaa lupa.

Yhdenvertaisenkohtelun arvioinnissa on siten aina huomioita tapauskohtaiset olosuhteet. Vaikka pyrkimyksenä on toimia mahdollisimman yhdenvertaisesti, ei nallekarkkeja voi aina jakaa tasan.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Mitä tarkoittaa perustaso?

Jos esimerkiksi kylpyhuoneen kosteuseristys pettää ja seurauksena on kosteusvaurio, tulee yhtiön lähtökohtaisesti kuivata rakenteet ja korjata vedeneriste sekä ennallistaa kylpyhuoneen pinnat yhtiön ns. perustasoon saakka. Perustaso määrittää sen, mihin laatutasoon yhtiön tulee pinnat korjata eli ennallistaa.

Perustaso määräytyy lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisen tason mukaan. Yhtiön perustaso on voinut kuitenkin muuttua, mikäli yhtiö on esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä korjannut pinnat kaikkiin huoneistoihin alkuperäisestä poikkeavaan uuteen tasoon tai perustason muutoksesta on tehty nimenomainen päätös. Perustaso voi myös määräytyä yhtiön tekemän yksittäisen korjaustoimenpiteen perusteella, eli yhtiön perustaso on voinut muuttua yhtiön aiemmassa vastaavassa tilanteessa tekemän korjauksen perusteella.

Osakkeenomistajien tekemillä remonteilla ei ole merkitystä yhtiön noudattamaa perustasoa määriteltäessä.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Kylpyhuoneen käyttöikä lopussa

AOYL:n mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu mm. rakenteet, lattiakaivot ja vedeneristeet. Näin ollen myös yhtiön intressissä on pitää huolta kylpyhuoneiden kunnosta. Kosteusvauriohan syntyy useimmiten niin, että kosteus pääsee vedeneristeen läpi rakenteeseen, jolloin yhtiön kunnossapitovastuulla on sekä vaurion korjaaminen että pintojen ennallistaminen.

Kylpyhuoneen käyttöiän määrityksessä voi käyttää apuna KH-korttia 90–00403, Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Märkätilojen käyttöikä on yleensä noin 25 vuotta.

Huolellinen yhtiö ennakoi tulevia korjaustarpeita ja ryhtyy kartoittamaan sekä kunnostamaan märkätiloja niiden lähestyessä käyttöikänsä loppua. Kosteusvaurioiden korjaaminen tulee kustantamaan yhtiölle eli kaikille osakkaille yleensä huomattavasti enemmän kuin kylpyhuoneiden kunnostaminen ennen kosteusvauriota.

Yhtiöllä on muutama vaihtoehto kylpyhuoneiden korjauksessa etenemiselle:

  1. Teetetään kaikkiin kylpyhuoneisiin kunnostus kerralla
  2. Tehdään kaikkiin kylpyhuoneisiin kosteusmittaukset ja tulosten mukaan jaetaan kylpyhuoneet kiireellisyysluokkiin ja remontoidaan muutaman vuoden sisällä pienemmissä erissä kaikki kylpyhuoneet

Huonoimpana vaihtoehtona voidaan pitää sitä, että odotetaan korjaustarvetta (kosteusvaurio) ja korjataan vasta sitten kylpyhuoneet yksitellen isommilla kustannuksilla.

Taloyhtiö, joka ennakoi korjaustarpeita säilyttää arvonsa niin osakkaiden, mahdollisten ostajien kuin lainanantajien silmissä.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Yhtiökokouksen pöytäkirjan allekirjoittamisesta

Lain mukaan yhtiökokouksesta tulee laatia pöytäkirja, jonka on viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta oltava osakkaiden nähtävänä. Pöytäkirjan allekirjoittaa yhtiökokouksen puheenjohtaja ja vähintään yksi pöytäkirjantarkastajaksi valittu henkilö. Käytännössä pöytäkirjantarkastajia valitaan usein kaksi. Tällöin molempien tarkastajien on allekirjoitettava pöytäkirja. Jos kokoukselle on valittu sihteeri, hyvän kokouskäytännön mukaista on, että myös sihteeri allekirjoittaa pöytäkirjan.

Pöytäkirjantarkastajan tehtävänä on tarkastaa, että pöytäkirja vastaa kokouksen kulkua ja kokouksessa tehtyjä päätöksiä. Jos pöytäkirjantarkastaja katsoo, ettei pöytäkirja joltain osin vastaa yhtiökokouksen kulkua, hän voi pyytää puheenjohtajaa tai sihteeriä tekemään pöytäkirjaan muutoksia. Vaikka kirjausta ei suostuttaisi muuttamaan, pöytäkirjantarkastajan on silti allekirjoitettava pöytäkirja. Tällaisessa tilanteessa pöytäkirjantarkastaja voi kuitenkin merkitä eriävän näkemyksensä pöytäkirjaan tai sen liitteeksi.

Pöytäkirjan tarkastajan ei tulisi olla allekirjoittamatta pöytäkirjaa pelkästään sillä perustella, että hän on eri mieltä yhtiökokouspäätöksen asiallisesta sisällöstä. Jos pöytäkirjantarkastaja kieltäytyy allekirjoittamasta pöytäkirjaa, voidaan seuraavassa yhtiökokouksessa valita uusi tarkastaja. Uuden tarkastajan on oltava henkilö, joka on ollut läsnä ensimmäisessä yhtiökokouksessa ja joka voi siten todeta pöytäkirjan kokouksen kulun mukaiseksi.

Heidi Vitikainen

Lakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Sijaisasunnon kustannukset

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Vesivahingon sattuessa yhtiöllä on velvollisuus ryhtyä korjaamaan vahingoittuneita rakenteita. Useasti kuvitellaan, että yhtiön vastuulla on lisäksi kustantaa asukkaan sijaisasuminen huoneiston kunnostamisen ajaksi.

Kun huoneistossa on tapahtunut vesivahinko tai muu vahinko, on arvioitava, voidaanko huoneistossa asua korjausten aikana. Arviointiin vaikuttaa vahingon sekä korjaustoimenpiteiden laajuus. Kun vahinko on huoneistossa niin laaja, että asukkaan täytyy muuttaa sijaisasuntoon korjaustoimenpiteiden ajaksi, tulee asukkaan ottaa yhteyttä omaan vakuutusyhtiöönsä. Asukas voi saada sijaisasunnon ja muuttokustannusten korvauksen omalta vakuutusyhtiöltä. Asunnon on oltava vakuutusyhtiön mielestä asumiskelvoton, jotta vakuutus korvaisi sijaisasunnon ja muuttokustannukset. Taloyhtiö eikä taloyhtiön vakuutus korvaa asukkaan sijaisasumiskustannuksia.

Ville Hopsu

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Talkoolaisten vakuuttaminen

Etenkin pienemmissä taloyhtiöissä saatetaan tehdä osa kunnossapitotoimista talkootyön merkeissä. Usein tämä tarkoittaa esim. piha-alueiden kunnossapitotoimia keväisin ja syksyisin. Joissakin yhtiöissä talkootöitä tehdään laajemminkin. Asukkaat saattavat esimerkiksi hoitaa itse talvella lumityöt ja liukkaudentorjunnan. Talvikunnossapidon osalta keskitytään usein yhtiön vastuuseen ulkopuolisille aiheutuneisiin vahinkoihin, mutta unohdetaan talkootöiden tekijöille mahdollisesti aiheutuvat vahingot.

Liukkaalla yhtiön pihalla voi liukastua myös se talkoolainen, joka on hiekoittamassa yhtiön jäistä piha-aluetta.  Tällaisia tapaturmia varten yhtiön on syytä ottaa talkoolaisia varten talkoovakuutus. Taloyhtiön talkoovakuutus korvaa talkootyön tai muun palkattoman työn aikana asukkaille sattuneet vahingot, kuten esimerkiksi edellä mainitun liukastumisen, tikkailta putoamisen tai muun äkillisen tapaturman aiheuttaman vamman. Talkoovakuutuksen osalta on huomioitava, että talkoissa on kyse palkattomasta työstä. Mikäli talkoista maksetaan palkkaa tai muuta vastiketta, tulee sitä varten ottaa työtapaturmavakuutus.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Laajakaistayhteydestä yhtiölle aiheutuvien kustannusten kattaminen

Maksetaanko taloyhtiössänne laajakaistasta yhtiövastikkeella vai erillisen laajakaistavastikkeen mukaan?

Huoneistokohtainen laajakaistayhteys on nykyaikaa ja yhtiön toimesta tehtävä tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen kuin myös laajakaistapalvelun käyttöönotto laajakaistayhteyttä varten katsotaankin tavanomaiseksi uudistukseksi, josta yhtiökokous voi päättää enemmistöpäätöksellä.

Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole erillistä laajakaistavastiketta, katetaan laajakaistayhteydestä yhtiölle aiheutuvat kustannukset yhtiöjärjestyksessä määrätyn perusteen mukaisesti määräytyvällä yhtiövastikkeella. Jos vastikeperuste määräytyy esimerkiksi huoneistojen pinta-alojen mukaan, tarkoittaa tämä käytännössä sitä, että suurempien asuntojen osakkeenomistajat maksavat laajakaistasta enemmän kuin pienten huoneistojen osakkeenomistajat, vaikka palvelu on käytännössä kaikille sama.

Yhtiöjärjestykseen on mahdollista lisätä erillinen laajakaistavastike, jonka mukaan ko. vastikkeen perusteena on niiden huoneistojen lukumäärä, johon laajakaistayhteys on asennettu, ja laajakaistayhteydestä yhtiölle aiheutuvat käyttö- ja liittymiskustannukset jaetaan tasan em. huoneistojen kesken. Erillinen laajakaistavastikepykälä on mahdollista lisätä yhtiöjärjestykseen yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksellä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole säädetty toisin. Ko. päätös ei edellytä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

On hyvä huomata, että erillisellä laajakaistavastikkeella voidaan kattaa palvelun käyttö- ja liittymiskulut, mutta tiedonsiirtoverkon asentamiseen liittyvät kulut on maksettava yhtiövastikkeella.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Sähköisten lukitusjärjestelmien kulkutiedot

Digitalisaatio on tuonut mukanaan monenlaisia uusia työkaluja arkipäiväisten asioiden hallintaan. Taloyhtiöissä uudenaikaiset sähköiset lukitusjärjestelmät mahdollistavat monenlaisia käyttötarkoituksia. Kadonnut avain voidaan koodata pois lukitusjärjestelmästä, tai pääsy yhtiön saunatiloihin mahdollistetaan tietyllä avaimella vain avaimen haltijan oman saunavuoron aikana.

Sähköisen lukitusjärjestelmän yhteydessä voidaan puhua myös sähköisestä kulunvalvonnasta, sillä lukitusjärjestelmään jää lokitiedot käyttäjästään. Näin ollen järjestelmät mahdollistavat sen selvittämisen, että kenelle luovutetulla avaimella on milloinkin kuljettu tietystä ovesta. Lukitusjärjestelmään tallentuva kulkutieto on sellaista henkilötietoa, jonka osalta tietosuoja-asetuksen vaatimukset tulee huomioida. Kulkutietoja kerätään lähtökohtaisesti rikosten selvittämistä varten. Näin ollen kuka tahansa, esimerkiksi hallituksen jäsenet, eivät voi tarkastella kulunvalvonnan henkilötietoja, vaan näitä tietoja voivat vallitsevan näkemyksen mukaan tutkia vain esitutkintaviranomaiset.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Hallituksen päätöksenteko digiajassa

Taloyhtiömaailman digitalisoituessa hallituksen kannattaa muistaa lain sallima mahdollisuus tehdä päätöksiä varsinaista hallituksen kokousta pitämättä. Kyseessä voi olla esimerkiksi päätöksen tekeminen sähköpostikirjeenvaihdon perusteella. Muita vaihtoehtoisia tapoja päätöksentekoon ovat myös puhelinkokous tai päätöspöytäkirjan kierrättäminen hallituksen jäsenten allekirjoitettavana. Yhtä lailla mahdollista on, että tarvittaessa osa hallituksen jäsenistä osallistuu hallituksen kokoukseen esimerkiksi Skypen avulla.

Tämä menettely mahdollistaa nopean päätöksenteon, mikä voi olla tarpeen jossain yksittäisessä asiassa esimerkiksi vesivahinkotilanteessa. Samoin kuin hallituksen kokouksissakin, kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuuksien mukaan tilaisuus osallistua asian käsittelyyn. Miten siis menetellä, jos jollain hallituksen jäsenellä ei olekaan sähköpostia käytössään ja päätös haluttaisiin tehdä sähköpostia käyttäen? Tällöin sähköpostikokousta voidaan täydentää esimerkiksi puhelinkokouksella, jotta myös sähköpostittomat hallituksen jäsenet saavat äänensä kuuluviin.

Tärkeää on muistaa kirjata varsinaista kokousta pitämättä tehty hallituksen päätös tai päätökset, allekirjoittaa, numeroida ja säilyttää ne koko yhtiön olemassaolon ajan, samalla tavoin kuin hallituksen kokouspöytäkirjatkin.

Katriina Sarekoski

lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Artikkeli Vuoden 2018 lakipähkinät julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Muutoksia nuohoukseen – kiinteistönomistajan muistettava huolehtia säännöllisestä nuohouksesta

Pe, 01/04/2019 - 12:25

Uusi vuosi toi muutoksia nuohoukseen. Vuoden alussa muuttuneen pelastuslain mukaan kiinteistönomistajalla on vapaus valita nuohooja markkinoilta. Tähän saakka pelastuslaitoksilla on ollut velvoite huolehtia nuohouspalveluiden järjestämisestä. Nuohouksen määrävälit pysyvät ennallaan.

– Taloyhtiöiden on nyt entistäkin tärkeämpää huolehtia, että huoneistoissa olevien tulisijojen ja hormien nuohous tulee määräajoin hoidetuksi. Aiemmin piirinuohoojat ottivat yhteyttä asiakkaisiin, mutta säädösten muuttuessa kiinteistönomistajan oma vastuu kasvaa, sanoo Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Taloyhtiössä sijaitsevien tulisijojen nuohouksen varmistavat usein taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä pitämällä kirjaa siitä, että nuohoukset tulevat säännöllisesti hoidetuksi. Pienissä taloyhtiöissä vastuu nuohouksista on voinut kuitenkin käytännössä jäädä osakkaille.

– Taloyhtiön on syytä olla asiassa aktiivinen, sillä kyse on koko yhtiön ja kaikkien huoneistojen sekä asukkaiden paloturvallisuuden kannalta merkittävästä asiasta, Kero muistuttaa.

Nämä asiat säilyvät nuohouksessa ennallaan:
  • Kiinteistöllä säilyy nuohousvelvoite, josta kiinteistönomistaja huolehtii.
  • Nuohoustyön sisältö pysyy samana.
  • Nuohouksen määrävälit pysyvät ennallaan:vakituisessa asuinkäytössä olevan rakennuksen tulisijat ja hormit on nuohottava vähintään vuoden välein ja vapaa-ajan asunnoissa vähintään kolmen vuoden välein.
  • Nuohoojalla on velvollisuus kirjallisesti ilmoittaa pelastuslaitokselle havaitsemistaan vakavista turvallisuuspuutteista: tulisijan tai savuhormin puutteet, puuttuvat tai liian heikkokuntoiset tikkaat, kattokulkutien osat tai katon turvavarusteet.
Nämä asiat muuttuvat:
  • Pelastuslaitoksilta poistetaan velvoite järjestää nuohoustoimintaa.
  • Nuohooja hinnoittelee vapaasti oman työnsä.
  • Nuohoojan tulee antaa asiakkaalle suoritetusta nuohoustyöstä todistus, josta tulee selvitä rakennuksen osoite, nuohoustyön suorittaja, nuohouksen ajankohta, tehdyt toimenpiteet, havaitut viat ja puutteet.
  • Nuohoojan tutkintorakenteeseen tulee muutoksia. Nuohoojalla tulee olla nuohoojan ammattitutkinto tai talotekniikan ammattitutkinto, jossa on suoritettu nuohouksen osaamisala.

Lähde: Varsinais-Suomen pelastuslaitos

Lisätietoa:

Artikkeli Muutoksia nuohoukseen – kiinteistönomistajan muistettava huolehtia säännöllisestä nuohouksesta julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Elektroninen lukitus turvaa taloyhtiön rauhaa

Ke, 12/19/2018 - 07:00

As Oy Alppilan-Aho kyllästyi kutsumattomiin vieraisiin taloyhtiössä ja toteutti lukitusremontin. Yleisiin tiloihin laitettiin elektroniset lukot ja huoneistojen ovien mekaaniset lukot uusittiin. Elektronisen lukituksen avulla onnistuu nyt myös talopesulavuorojen varaus.

Taloyhtiö suunnitteli lukituksen uusimisen tarkasti. Tulossa oli linjasaneeraus ja vanhan lukitusjärjestelmän patenttisuoja oli vanhentunut. Elektroninen Abloy Optima lukitus valikoitui yleisiin tiloihin, sillä se muun muassa säästää talon lukituksen sarjaa.

– Yhteensä mekaanisia lukkopesiä asennettiin yli 700 ja elektronisia Optima-lukijoita ja sähkölukkoja yli 100. Avaimia ja kulkutunnisteita jaettiin asukkaille ja liikehuoneistolle yhteensä yli 1550 kumpaakin. Luvut kuvaavat hyvin hankkeen suuruutta, kertoo Anne Skand Avainkeskus AK Oy:stä.

Samalla asennettiin 12 porrasnäyttöä, joiden kautta voi tunnisteilla varata pesulavuoroja. Digitaalinen avaintunniste päästää asukkaan pesutupaan varatun aikaikkunan puitteissa.

Taloyhtiölle onkin tärkeää, että avainhallinta on nyt hyvin hoidettu ja elektronisten tunnisteiden kulkuoikeuksien poistaminen on nopeaa ja helppoa, jos tunniste katoaa tai varastetaan.

– Taloyhtiössä asuu paljon vuokralaisia ja aina vuokranantajalla ei ollut tietoa, montako avainta vuokralaisella on ja onko kaikki palautettu vuokrasuhteen päätyttyä, toteaa taloyhtiön hallituksen jäsen Pekka Tienhaara.

Taloyhtiöön asennettiin myös turvakamerat ennaltaehkäisemään rikoksia ja ovipuhelimet huoneistoihin.

As Oy Alppilan-Ahon yleisten tilojen ovet avautuvat kulkutunnisteiden eli tuttavallisesti ”tägien” avulla. Yllätykset kuuluivat asiaan

Aina ei kaikki mene suunnitellusti. Hankkeen aikana palo-ovista paljastunut asbesti pakotti vaihtamaan ovet uusiin.

– Vinkkinä muille taloyhtiöille, että kannattaa ottaa tämä huomioon, kun lukituksen uusimista suunnittelette, Tienhaara vinkkaa.

Myös jotkin rakenteista olivat heikkoja ja vaativat kunnostusta lukitusremontin aikana.

Elektronisen lukituksen tietosuoja mietityttää usein. Voiko taloyhtiö esimerkiksi seurata, miten asukkaat liikkuvat?

Tietosuojasta huolehditaan

Elektronisen lukituksen tietosuoja mietityttää usein. Voiko taloyhtiö esimerkiksi seurata, miten asukkaat liikkuvat?

-Tietosuoja-asetus velvoittaa toimimaan niin, että ulkopuoliset eivät pääse tietoihin käsiksi. Taloyhtiöllä on velvollisuus huolehtia siitä, että tietoja käsittelee vain henkilöt, joille oikeus tähän on myönnetty. Järjestelmätoimittajana huolehdimme siitä, että rekisterinpitäjä voi toteuttaa rekisteröityjen henkilöiden, eli käytännössä asukkaiden oikeuksia, toteaa Abloy Oy:n tuoteryhmäpäällikkö Kimmo Hirvonen.

– Taloyhtiö ei pääse seuraamaan asukkaiden kulkemista. Luovutamme tiedot vain poliisille, jos heiltä tulee virka-apupyyntö, Skand toteaa.

– Samoin toimimme taloyhtiöön asennettujen turvakameroiden kanssa. Ne on asennettu niin, että asukkaiden kotirauhaa ei rikota ja materiaali katsotaan vain poliisin kanssa, Tienhaara muistuttaa.

Suunnitellaan ja kilpailutetaan huolella

Taloyhtiö kilpailutti lukituksen uusimisen. Valittu ratkaisu todettiin vaihtoehdoista toimivimmaksi. Remontti toteutettiin suunnitellen ja harkiten.

Suunnittelutoimiston kannattaa olla ehdottomasti mukana sähköjen ja kaapelointien osalta, jos kyse on vähänkään vanhemmasta talosta tai suuremmasta urakasta.

– Sähköurakoitsija oli tässä remontissa isossa roolissa. Myös lukkosepän tulee entistä enemmän ymmärtää sähköratkaisuja, kun elektroniset lukitukset yleistyvät, Skand muistuttaa.

– Taloyhtiön kannalta hanke meni erittäin hyvin. Lukkosepät pitivät hallituksen hyvin tietoisena siitä, missä mennään, Tienhaara kiittää.

Sähkölukkoihin siirtyminen voi herättää taloyhtiöissä muun muassa kysymyksen, mitä tapahtuu sähkökatkon sattuessa. Onko silloin avoimet ovet?

– Sähkölukoissa on paristovarmennus, jolloin muutaman tunnin sähkökatko ei ole ongelma, Skand kertoo.

 

Talopesulavuorojen varaus onnistuu nyt kulkutunnisteen avulla porrasnäytön kautta. Uutta suomalaista osaamista

Opiskelija-asuntoyhtiö Joensuun Elli on maailman ensimmäinen yhtiö, johon on asennettu Joensuussa kehitetty uusi, digitaalinen ABLOY PULSE -lukitusjärjestelmä. PULSE tuottaa itse oman energiansa ja avaimet ja lukot kommunikoivat keskenään. Tämä mahdollistaa helpon hallinnoinnin pilvipalvelun kautta ja digitaalinen salausteknologia nostaa turvallisuuden uudelle tasolle.

Kiinteistöalalla digitalisoituminen ja automaatio ovat jo arkea ja älyrakennukset yleistyvät koko ajan. Seurauksena myös uudenlaisten digitaalisten lukitus- ja kulunvalvontaratkaisujen tarpeet ovat kasvussa.

– Lukituksen murros näkyy erityisesti asumismuodoissa, joissa käyttäjämäärät ovat suuria ja asukkaat vaihtuvat tiheään, kuten vuokrataloyhtiöissä, opiskelija-asunnoissa ja asunto-osakeyhtiöissä. Näissä kohteissa isännöitsijät toivovat joustavaa kulkuoikeuksien hallintaa. Uskomme tämän tyyppisen asumisen kasvavan tunnistettujen trendien myötä, sanoo Abloy Oy:n tuoteryhmäpäällikkö Kimmo Hirvonen.

Artikkeli Elektroninen lukitus turvaa taloyhtiön rauhaa julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kodin pienet automaattiset apulaiset

Ke, 12/19/2018 - 07:00

Arjen turvallisuutta helpottava kodin teknologia mielletään usein lähinnä ikäihmisten apuvälineeksi. Se voi kuitenkin lisätä kaikkien turvallisuutta ja viihtyisyyttä.

Kodin tulipalo alkaa usein sähkölieden huolimattomasta käytöstä. Liesivahti tunnistaa lieden vaaratilanteet automaattisesti, hälyttää ja katkaisee tarvittaessa liedestä sähköt ennen kuin liesipalo pääsee syttymään. Liesivahdin voi yhdistää turvapuhelimeen, jolloin lieden vaaratilanteista saadaan nopeasti tieto muualle. Liesivahdin saa asentaa vain sähköasentaja.

Turvaliesi taas on sähköliesi, jossa säädetään ajastimella, kuinka pian päälle kytkemisen jälkeen levystä tai uunista katkeaa sähkövirta. Laite ei seuraa lieden toimintaa tai lämpötilaa, joten se ei välttämättä estä palon syttymistä. Levy on päällä säädetyn ajan, vaikka lieden päällä olisi esimerkiksi jotain syttyvää materiaalia.

– Liesiturvallisuuteen liittyvät ratkaisut vaihtelevat hinnaltaan muutamasta kympistä muutamaan sataan euroon. Valinta kannattaa tehdä asukkaan tilanteen ja etenkin toimintakyvyn mukaan. Esimerkiksi liesihälytin on edullinen ratkaisu, mutta se edellyttää, että asukas pystyy sammuttamaan virran laitteesta, kun se hälyttää. Liesihälytin ei myöskään auta tilanteissa, joissa asukas ei ole kotona, Kaisa Eskelinen Vanhustyön keskusliitosta kertoo. Hän on Kotiturva-hankkeen projektivastaava.

–  Muihinkin laitteisiin voi kytkeä ajastimia, jotka sammuttavat laitteesta virran, kun asetettu aika on kulunut. Ajastin asetetaan pistorasiaan ja kun siihen kytketään esimerkiksi silitysrauta, ajastin antaa virtaa vain esimerkiksi puoleksi tunniksi.

Kodinkoneissa yksi ”suosituimmista” päälle unohtamisen kohteista on ollut kahvinkeitin. Vuonna 2015 tai sen jälkeen valmistetuissa keittimissä tulee virran katketa automaattisesti reilun puolen tunnin kuluttua, joten niitä ei voi unohtaa päälle.

Onko pistorasia tai lampunkatkaisija hankalassa paikassa?

Onko pistorasia tai lampunkatkaisija hankalassa paikassa? Liitetään kaukokytkin pistorasiaan ja siihen valaisimen tai muun laitteen pistoke. Silloin lamput ja laitteet voi käynnistää ja sammuttaa kaukosäätimellä. Myös ulkokäyttöön sopivia malleja löytyy.

Paloturva paremmaksi

Palovaroittimet voidaan liittää turvapuhelimiin ja avunpyyntöjärjestelmiin. Kodin palovaroitin- ja hälytysjärjestelmiin on yleensä mahdollista kytkeä myös erillinen valo- tai äänimerkki. Palovaroitus voidaan ilmaista lisäksi tasku-, ranne- ja tyynynalustäristimillä.

On myös olemassa palovaroittimia, joiden patterin vaihtaakseen ei tarvitse kiipeillä: esimerkiksi palovaroitin paristokotelolla, ja paristo vaihdetaan seinältä käden korkeudelta.

Tosin on suositeltavaa, että taloyhtiöt ja huoltoyhtiöt tarjoavat halukkaille määräajoin varoittimen tarkastusta ja tarvittaessa paristojen vaihtoa.

Kaisa Eskelinen suosittelee, että taloyhtiöt ja huoltoyhtiöt myös asentaisivat palovaroittimet maksuttomasti asukkaille.

Palovahti koostuu palovaroittimesta, kaukosäätimestä ja releestä, joka asetetaan pistorasiaan. Siihen liitetään esimerkiksi televisio tai pesukone. Jos palovaroitin havaitsee savua, se antaa äänihälytyksen ja katkaisee virran releeseen kytketystä laitteesta. Palovahdin voi laajentaa kokonaiseksi GSM-hälytysjärjestelmäksi.

Verkkovirtaan kytkettävä älypalovaroitin taas reagoi savuun tai käryyn ja katkaisee asunnosta virrat ehkäisten sähköpalon. Asennuksen tekee valtuutettu asentaja.

Harvoissa yksityiskodeissa, puukerrostaloja lukuun ottamatta, on automaattista sammutusjärjestelmää eli sprinkleriä. Riskikohteiden, kuten lieden tai pesukoneen, yläpuolelle voi asentaa sammutusampullin. Palon syttyessä ampulli rikkoutuu ja sisältö sammuttaa tulipalon. Sammutusaine on vaaratonta ja helppo siivota pois.

Liekkien lisäksi myös vesi voi tehdä tuhoja. Vuotohälytin eli kosteushälytin tunnistaa kosteuden tai vuotavan veden ja tekee hälytyksen. Sitä käytetään esimerkiksi keittiöissä ja kodinhoitotiloissa ehkäisemään vesivahinkoja, jos vesi vuotaa tiski- tai pesukoneesta lattialle.

Arkiseen kodin tekniikkaan voi jo kuulua esimerkiksi paloturvallisuutta edistäviä välineitä ja kodin valaistukseen liittyviä, näkemistä helpottavia ratkaisuja. Vanhustyön keskusliiton Kotiturva-hankkeessa kerrotaan arki- ja turvateknologian laitteista ja opastetaan niiden käyttöönotossa. Kuva: Shutterstock. Ulko-ovesta helpommin ja turvallisemmin

Ulko-oven jäykkä lukitus voi haitata siitä kulkemista. Ratkaisuvaihtoehdot ja kustannukset riippuvat oven rakenteesta ja lukkorungosta. Käytön raskauteen vaikuttavat muun muassa avaimen muoto ja lukkoon tarvittava vääntövoima. Oven sisäpuolen vääntönupin voi yleensä korvata painikkeella. Avaimella vain vapautetaan lukko, jonka jälkeen ovi aukeaa nappia painamalla.

– On myös olemassa edullisia apuvääntimiä, joilla oven avaaminen onnistuu helpommin. Näitä voi tiedustella esimerkiksi suutari- tai lukkosepän liikkeistä, Kasia Eskelinen sanoo.

Sähkötoimisen lukon avaajana on mahdollista avaimen sijaan käyttää myös esimerkiksi numerokoodia, sormenjälkeä, avaimenperän tyyppistä tagia tai matkapuhelinta.

Paristoilla toimivasta digitaalisesta ovisilmästä voi katsoa, kuka on oven takana. Laite asennetaan tavallisen ovisilmän paikalle. Löytyy myös erillisellä näytöllä, kuvan tallennuksella ja puheyhteydellä varustettuja malleja sekä matkapuhelimen ja tabletin kanssa toimivia ovisilmäkameroita.

Muistuttimeen voit äänittää viestejä, jotka paristokäyttöinen laite toistaa, kun sen liiketunnistin havaitsee liikettä lähistöllä. Esimerkiksi ulko-oven viereen asennettu muistutin voi sanoa: ”Muista ottaa avaimet mukaan”.

Kotona turvallisesti mahdollisimman pitkään

Vanhustyön keskusliitto kehittää korjausneuvontaa ikääntyvien ihmisten kotona asumisen auttamiseksi, hyödyntäen monenlaista asiantuntemusta.

Liiton Kotiturva-hankkeessa on kehitetty toimintamalli, jossa kerrotaan arki- ja turvateknologian laitteista ja opastetaan käyttöönotossa.

 

Avustus- ja rahoitusmahdollisuuksia

ARA:n korjausavustus vanhusväestön ja vammaisten asuntoihin.

Sotilasvammalain tai Vammaispalvelulain mukainen korvaus

Järjestöjen rahoitus

Kotitalousvähennys

 

Lähteitä ja lisää tietoa

Vanhustyön keskusliiton sivuilta www.vtkl.fi löytyvät muun muassa Kotiturva-hanke sekä opas Arkiteknologiasalkku.pdf ja tiedot liiton korjausneuvojista paikkakunnittain. Vanhustyön keskusliiton korjausneuvojat auttavat yli 65-vuotiaita maksuttomasti asunnon korjaustöiden suunnittelussa ja asunnon turvallisuuteen liittyvissä asioissa.

Vanhus- ja lähimmäispalvelun liitto Valli ry:n www.valli.fi -sivuilla on opas Arjen älykkäät välineet.

Artikkeli Kodin pienet automaattiset apulaiset julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Automatiikka auttaa asumista

Ti, 12/18/2018 - 16:59

Pienet asumista ja kodin huoltoa helpottavat keksinnöt mielletään joskus ikääntyneiden ja toisaalta teknologiafriikkien jutuiksi. Ne auttavat kuitenkin meitä kaikkia tekemään arjesta mukavampaa ja turvallisempaa. Tästä kertoo artikkeli ”Kodin pienet automaattiset apulaiset”. 

Pian posti kantaa kotiin Suomen Kiinteistölehden joulukuun numeron. Siinä kerrotaan monessa artikkelissa taloautomaatiosta ja uudesta talotekniikasta. Opastetaan myös, kuinka taloyhtiölle saa tehokkaan laajakaistan edullisesti.

Toinen aihe, josta kerrotaan monen artikkelin ja kirjoittajan voimin, on lukituksen uudistuminen ja siirtyminen kauko-ohjattavaksi. Lehdessä avataan myös asiaan liittyviä lainkohtia.

Oma vai vuokratontti – kenties tonttirahaston omistama? Julkisuudessa välillä kuumaksikin muuttuvaa asiaa analysoi Pekka Virolaisen haastattelema FIM Kiinteistö Oy:n toimitusjohtaja Petri Jokinen.

Kuka tyhjentää asunnon ja kuinka, jos asukas ei siihen kykene? Tästä kertoo Jukka Sirenin artikkeli, myös tilanteista, joissa taloyhtiö joutuu tilaamaan tyhjentäjät asunnolle tai taloyhtiön yhteistilalle.

Ainakin polkupyörille on joskus raivattava tilaa. Kiinteistöliitto ja Mobinet Oy selvittivät polkupyörien ja autojen paikkatarvetta taloyhtiöissä kyselytutkimuksessa, jonka tuloksista kerromme. Juha Europaeuksen artikkeli taas valottaa taloyhtiön yhteiskäyttöautojen hankkimista, varausjärjestelmiä ja pysäköintiä.

Nämä ja monet muut mielenkiintoiset ja ajankohtaiset aiheet löydät pian taloyhtiöiden oman lehden, Suomen Kiinteistölehden tuoreimmasta numerosta.

Joulukuun lehden digiversio on kaikille avoin ja sen voit lukea jo nyt.

Artikkeli Automatiikka auttaa asumista julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Tuoksuuko joulukinkku jo uunissa? – Viemärissä paistorasva aiheuttaa tukoksia, mutta kierrätettynä siitä on paljon iloa

Ma, 12/17/2018 - 09:52

Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY avaa vuosittain noin kahdeksan isoa jähmettyneen rasvan aiheuttamaa tukosta viemäriverkostossaan. Älä siis kaada rasvaa viemäriin – kierrätä lihan paistorasva ruoaksi, polttoaineeksi, energiaksi tai kompostimullaksi!

Onko joulua ilman joulukinkkua? Hyvin monelle ei. Tilastokeskuksen mukaan noin 70 prosenttia Suomen kotitalouksista ostaa joulukinkun ja sitä myydään vuosittain 6–7 miljoonaa kiloa. Tämä tietää sitä, että keittiöissä syntyy paljon paistorasvaa.

Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY avaa vuosittain noin kahdeksan isoa jähmettyneen rasvan aiheuttamaa tukosta viemäriverkostossaan.

– Lähes puolet näistä viemäritukoksista aiheuttaa vahinkoa joko ympäristölle tai kiinteistölle. Käymme lisäksi ehkäisevänä toimenpiteenä säännöllisesti huuhtelemassa useita sellaisia viemärikohteita, jotka olemme todenneet helposti tukkeutuviksi, vesihuollon verkostopäällikkö Sami Sillstén selvittää.

HSY muistuttaakin, että paistorasvaa ei saa kaataa viemäriin.

– Jähmettyvä rasva voi aiheuttaa pahoja tukoksia. Enemmänhän ongelma näkyy taloyhtiöiden omissa, ohuemmissa viemäriputkissa, jotka tukkeutuvat. Ne ovat kiinteistöjen omalla vastuulla, emmekä edes saa niitä tietoomme. Silti rasva kulkeutuu välillä myös meidän vastuullamme oleviin pääviemäreihin asti ja tukokset kulminoituvat myös meille, Sillstén toteaa.

Kierrätä lihan paistorasva ruoaksi, polttoaineeksi, energiaksi tai kompostimullaksi

Paistorasvan, oli se sitten lihasta tai rasvakeittimestä lähtöisin, voi kierrättää joko ruoanlaitossa tai jätteenä.

– Martat.fi-sivustolta löytyy hyviä vinkkejä ruoanlaitossa syntyvien rasvojen hyödyntämiseen. Kinkun paistorasvan voi käyttää esimerkiksi kastikkeisiin, HSY:n ympäristöasiantuntija Anna-Maria Rajala neuvoo.

Jos rasvan haluaa laittaa jäteastiaan, se tulee pakata hyvin, jotta se ei sotke astiaa. Nestemäisen rasvan voi laittaa purkkiin ja tiiviisti suljettuna sekajätteeseen. Jähmettyneen rasvan voi laittaa myös biojätteeseen.

– Sekajätteessä rasva poltetaan energiaksi ja lämmöksi, biojätteenä siitä syntyy biokaasua ja kompostimultaa, eli hyötykäyttöön kinkkurasva päätyy lajiteltuna joka tapauksessa, Rajala muistuttaa.

Joulun aikana asukkaat voivat osallistua myös valtakunnalliseen Kinkkutemppuun, jossa kinkkurasvat kerätään ja kierrätetään polttoaineeksi. Pääkaupunkiseudulla ja Kirkkonummella on 20.12.2018–7.1.2019 välisenä aikana yhteensä 51 Kinkkutempun keräyspistettä K-kauppojen yhteydessä ja Rinki-ekopisteissä. Lähimmän keräyspisteen voi etsiä Kinkkutemppu.fi-sivuston hakupalvelusta.

Jaa vinkkejä ja osallistu fiksumman joulun tekemiseen

HSY on luonut Facebookiin tapahtuman nimeltä Tehdään yhdessä fiksumpi joulu 2018. Tavoitteena on jakaa erilaisia joulun toimintaan, ruokaan ja tavaraan liittyviä vinkkejä, joita kuka tahansa voi hyödyntää ja samalla toteuttaa ilmastofiksua joulua.

– Liity mukaan ja jaa vaikka omat suosikkisi, miten kierrättää kinkkurasvat ja muut joulun riperuoat. Toki voi antaa myös esimerkiksi ehdotuksia kinkun korvikkeeksi. Itse suosin ilmastoystävällisemmän joulun viettoa kalaisan joulupöydän ääressä, Anna-Maria Rajala vihjaa.

Artikkeli Tuoksuuko joulukinkku jo uunissa? – Viemärissä paistorasva aiheuttaa tukoksia, mutta kierrätettynä siitä on paljon iloa julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Näin joulu sujuu sopuisasti taloyhtiöissä

To, 12/13/2018 - 09:10

Joulumieli alkaa kohota taloyhtiöissäkin. Monen taloyhtiön pihassa kuusi tai piharakennus on koristeltu valonauhoin, ja asuntojen ikkunoista loistavat jouluiset valot. Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto kokosivat ohjeet, joiden avulla joulunvietto sujuu sopuisasti.

Kaikilla joulunvietto ei kuulu perinteisiin, ja on myös niitä, joille joulunpyhät ovat päiviä muiden joukossa. Monelle joulu on kuitenkin tärkeä juhlapyhä, joten osakkaiden ja asukkaiden pitäisi jättää remonttihommat ja mattojen tamppaus toiseen ajankohtaan.

Jouluaattoon kuuluvat perinteisesti ainakin kinkku, lahjat, kynttilät ja sauna. Taloyhtiön viemärit eivät tukkiudu, roskikset pursuile eikä vaaratilanteita synny, kun noudattaa seuraavia ohjeita:

  1. Palovaroittimen patterit kannattaa tarkistaa viimeistään nyt. Kynttilöitä poltetaan vain aikuisen läsnä ollessa ja ulkotulia tarpeeksi kaukana palavista rakenteista.
  2. Kinkkurasva laitetaan jähmettyneenä biojätepussissa ja sanomalehden sisässä biojäteastiaan. Viemärissä se voi aiheuttaa pahan tukoksen.
  3. Saunomisen jälkeen taloyhtiön saunatiloista siivotaan omat jäljet. Vihtojen koivunlehdet voivat aiheuttaa joillekin allergisia reaktioita. Parasta olisi, jos taloyhtiön saunaan laadittaisiin yhdessä ohjeet, jotka olisivat näkyvissä esimerkiksi ilmoitustaululla.
  4. Lahjapaperit laitetaan sekajäteastiaan, pahviset lahjapakkaukset kartonkikeräykseen ja muoviset pakkaukset muovinkeräysastiaan. Lajittelemalla säästää luontoa ja rahaa.

Huoltopäivystykseen kuuluu soittaa, jos havaitsee taloyhtiön piha-alueilla esimerkiksi lumen tai jään aiheuttamia vaarapaikkoja tai jos tukkeutunut viemäri ei avaudu kotikonstein. Hätätilanteissa soitetaan hätänumeroon 112. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus viettävät joulunpyhiä.

Artikkeli Näin joulu sujuu sopuisasti taloyhtiöissä julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Tulorekisteri vaikuttaa taloyhtiöiden toimintaan

Ke, 12/12/2018 - 14:17

1.1.2019 jälkeen maksetut palkka- ja ansiotulot ilmoitetaan tulorekisteriin. Tulorekisteri koskee myös asunto-osakeyhtiöitä ja kiinteistöosakeyhtiöitä, jotka maksavat palkkoja, muita ansiotuloja tai kustannusten korvauksia. Tiedot pitää ilmoittaa tulorekisteriin jokaisen maksutapahtuman jälkeen viiden kalenteripäivän kuluessa.

Tulorekisteriin ilmoitettavia tietoja ovat tehdystä työstä maksetut palkat, luontoisedut, palkkiot, työkorvaukset sekä muut ansiotulot. Myös verovapaat ja veronalaiset kustannusten korvaukset on ilmoitettava.

Tulorekisteriin ilmoitetaan aina taloyhtiön hallituksen jäsenille maksetut kokouspalkkiot.

Jos taloyhtiö maksaa hallituksen jäsenille kustannusten korvauksia esimerkiksi oman puhelimen käytöstä tai kilometrikorvauksia, korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin. Isännöitsijän palkkiot on ilmoitettava, jos isännöitsijä tai isännöitsijäyhtiö ei ole ennakkoperintärekisterissä. Toiminnantarkastajan palkkio on ilmoitettava tulorekisteriin, jos toiminnantarkastaja ei ole ennakkoperintärekisterissä. Taloyhtiö voi tarkistaa YTJ:n sivulta www.ytj.fi, kuuluuko isännöitsijä tai toiminnantarkastaja ennakkoperintärekisteriin.

Taloyhtiöt teettävät myös remontteja. Remonteista maksetut korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin, jos remonttipalvelua tarjoava yritys tai henkilö ei ole ennakkoperintärekisterissä.

Muista nämä asiat:
  • Tulorekisteriin ilmoitettavilla tiedoilla ei ole euromääräistä alarajaa.
  • Verovapaat kustannusten korvaukset on ilmoitettava, vaikka rahapalkkaa ei maksettaisi.
  • Työkorvaukset on ilmoitettava, jos palveluntarjoaja ei kuulu ennakkoperintärekisteriin.
  • Sähköinen asiointi on perusedellytys.
  • Tiedot on annettava viiden päivän kuluessa maksupäivästä.

Lue lisää tulorekisteristä

Artikkeli Tulorekisteri vaikuttaa taloyhtiöiden toimintaan julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Digitalisaatio muuttaa kerrostaloasumista – Kerrostaloasukas voi säätää huoneiden lämpötilaa ja ostaa arkeen palveluita

Ke, 12/12/2018 - 14:02

Kerrostaloasukkaat voivat tulevaisuudessa vaikuttaa asumismukavuuteensa kodin älyratkaisujen ja erilaisten palveluiden avulla. Kaikki eivät halua tehdä säätöjä itse, siksi automatisointi on tarpeen.  

Kiinteistö- ja rakentamisalan digitalisaatio etenee vauhdilla. Tulevaisuudessa yksittäinen kerrostaloasukas voi vaikuttaa asumismukavuuteensa esimerkiksi säätämällä oman asuntonsa lämpötilaa ja ilmankosteutta huone kerrallaan.

– Digitalisaatio antaa asukkaalle vallan tehdä itselleen sopivia valintoja, jolloin rakennuksen omistaja ei sanele asunnon olosuhteita. KIRA-digi on rahoittanut useita hankkeita, joilla on vaikutusta kerrostaloasukkaan arkeen, KIRA-digi-hankkeen digipäällikkö Teemu Lehtinen sanoo.

Kuukausimaksullisia palveluita kerrostaloihin

Liikkuminen on jo kovaa vauhtia muuttumassa palveluksi, jossa koko liikennejärjestelmä rakentuu käyttäjä- ja palvelulähtöisesti. Tulevaisuudessa sama tapahtuu myös asumiselle. Silloin kuluttaja voi valita yhdeksi kuukausimaksulliseksi palveluksi itselleen sopivia palasia, kuten tiettyjä kaupan palveluita, kodinhoitoa, sisustusta ja pihanhoitoa.

– Näiden ratkaisujen bisnesmalleja mietitään juuri nyt kuumeisesti, Lehtinen kertoo.

Jo nyt digitalisaatio on helpottanut muun muassa kerrostalojen kulunvalvontaa esimerkiksi yhteiskäytössä oleviin tiloihin. Toisaalta lähetti voi toimittaa paketin suoraan perille asunnon rajattuun eteistilaan tai kerrostalon yhteistilaan. Uusiin asuntoihin on myös tullut kodin keskusyksiköitä, joiden kautta ääniohjauksella voi laittaa valot päälle, sammuttaa television tai käynnistää vaikkapa robottipölynimurin.

Jopa 20 prosentin energiansäästö

Tampereella viiden kerrostaloyhtiön asukkaat ovat jo päässeet testaamaan asuntonsa lämpötilan säätämistä yksittäinen huone kerrallaan. Asuntoihin on asennettu sensoreita ja älytermostaatteja, ja lämpötilan säätäminen onnistuu älypuhelimeen asennettavan sovelluksen avulla. Kyseessä on energiaratkaisuihin liittyviä asiantuntijapalveluita tarjoavan Enermixin tutkimushanke, jonka tarkoituksena on lisätä asumismukavuutta ja säästää energiaa. Hanke on saanut rahoitusta ympäristöministeriön kiinteistö- ja rakennusalaa vauhdittavan KIRA-digiltä.

Energiansäästö on ollut huomattavaa: lämmityskustannuksissa on säästetty jopa 20 prosenttia. Se on onnistunut lämmitysjärjestelmien älykkäällä ohjauksella, jossa on hyödynnetty sääennustetietoja ja leikattu kaukolämmön piikkejä.

– Kun asukkaat käyvät suihkussa aamuisin ja iltaisin, se aiheuttaa energiankulutukseen tehopiikin. Olemme leikanneet sitä samaan aikaan lämmitysverkostosta pois, Enermixin toimitusjohtaja Janne Heinonen kertoo.

Automatiikka tarpeen – ohjaus kiinnostaa harvoja

Kyseisessä hankkeessa päätöksen älykkäästä lämmitysjärjestelmästä on tehnyt taloyhtiö tai kiinteistön omistaja. Tulevaisuudessa kuluttajille suunnitellaan palvelua, jonka myös yksittäinen asukas voisi hankkia ilman taloyhtiön päätöstä.

Hankkeessa on huomattu, että vain noin kymmenen prosenttia asukkaista on kiinnostunut ohjaamaan asuntonsa lämmitystä.

– Palvelut tulee kehittää niin, että ne toimivat täysin automaattisesti ja tekevät älykkäitä ratkaisuja taustalla. Jos joku haluaa vaikuttaa lämmitykseensä, hänelle annetaan siihen mahdollisuus. Muuten taloyhtiö ja yksittäiset asukkaat vain hyötyvät säästöstä energiankulutuksessa, Heinonen sanoo.

Artikkeli Digitalisaatio muuttaa kerrostaloasumista – Kerrostaloasukas voi säätää huoneiden lämpötilaa ja ostaa arkeen palveluita julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Sivut