• Arkisin ma-pe klo 9-15
  • 050 543 0995
  • toimisto[ät]joenisannointikeidas.fi
Tilaa syöte syöte Kiinteistölehti
Syötteen kokonainen osoite. 1 tunti 33 min sitten

Paperiset asunto-osakekirjat historiaan

8 tuntia 43 min sitten

Taloyhtiöiden arjessa tapahtuu suuri muutos. Vuoden alussa perustettiin sähköinen osakehuoneistorekisteri (ASREK), johon kerätään vähitellen kaikkien asunto-osakkeiden tiedot ja omistajamerkinnät. Tietojen siirto vanhojen asunto-osakeyhtiöiden osalta aloitetaan tämän kevään aikana. Taloyhtiöiden tulee siirtää osakeluettelo itse rekisteriin. Uutuusopas ASREK ja sähköinen osakehuoneistorekisteri -opas taloyhtiölle (Kiinteistöalan Kustannus Oy) neuvoo taloyhtiöitä muutoksen läpiviennissä.

Omistajatiedot sähköiseen palveluun

Tällä hetkellä asunto-osakkeiden omistajatiedot ovat hajallaan yhtiöiden itse ylläpitämissä osakeluetteloissa. Nyt tiedot kootaan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään sähköiseen rekisteriin. Siirrettävänä on noin kahden miljoonan suomalaisen asunto-omistustiedot. Uudet taloyhtiöt on perustettava 1.1.2019 lähtien aina sähköisesti ja näiden yhtiöiden omistajatietoja ylläpidetään perustamisesta lukien Maanmittauslaitoksen sähköisessä rekisterissä.

– Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden tulee siirtää tietonsa sähköiseen rekisteriin 1.5.201931.12.2022 välisenä aikana. Tiedot eivät siirry itsestään, vaan taloyhtiön on tehtävä siirto itse. Siirron jälkeen taloyhtiö ei enää ylläpidä osakkaistaan osakeluetteloa, vaan sitä ylläpitää Maanmittauslaitos huoneistotietojärjestelmässä, kertoo vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen Suomen Kiinteistöliitosta. Hän on kirjoittanut uudistuksesta käytännön oppaan taloyhtiöille.

Paperisista osakekirjoista luovutaan

Uudistus tuo myös velvollisuuksia osakkaille. Osakkaiden tulee itse siirtää oman omistuksensa tiedot sähköiseen rekisteriin ­­– taloyhtiö ei tee sitä heidän puolestaan. Rekisteröintiä voi kuitenkin hakea vasta sen jälkeen, kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle.

– Sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle ja osakkeiden omistaja vaihtuu esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä, uuden omistajan on haettava rekisteröintiä osakehuoneistorekisteriin, Hienonen selostaa.

Samalla kun omistajan tiedot rekisteröidään sähköiseen rekisteriin, paperinen osakekirja mitätöidään.

– Paperista osakekirjaa ei voi mitätöidä itse, vaan se mitätöidään Maanmittauslaitoksessa. Mitätöidyn osakekirjan voi halutessaan saada maksua vastaan itselleen muistoksi, Hienonen toteaa.

Arki muuttuu, uutuusopas neuvoo

Sähköinen osakehuoneistorekisteri tuo mukanaan muutoksia, mutta myös helpotuksia. Omistajatiedot ovat jatkossa helposti saatavissa sähköisessä palvelussa, asunto-osakkeiden siirto ja panttaus voidaan tehdä sähköisesti, tuhansien ihmisten työtaakka helpottuu.

– Taloyhtiön arjessa sähköinen rekisteri vaikuttaa muun muassa isännöitsijäntodistukseen, yhtiökokouskäytäntöihin ja lunastusmenettelyyn, Hienonen kertoo.

Uutuusopas ASREK ja sähköinen osakehuoneistorekisteri – opas taloyhtiölle neuvoo käytännönläheisesti, mitä sähköinen osakehuoneistorekisteri tarkoittaa taloyhtiöiden näkökulmasta, ja antaa ohjeet muutoksen toteuttamiseen. Oppaan on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy.

Artikkeli Paperiset asunto-osakekirjat historiaan julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Ympäristöministeriöltä kokeilurahaa taloyhtiöiden energiatehokkuuden parantamiseen

Ti, 02/19/2019 - 15:59

Löytyykö teidän taloyhtiöstänne tahtoa keksiä ja kokeilla uudenlaisia energiatehokkuusratkaisuja tai tehostaa jo keksittyjen ratkaisujen käyttöä? Ympäristöministeriö avustaa kutakin valittua kokeiluhanketta 5000 eurolla. Kokeilujen päätyttyä potentiaalisimmille kokeiluille on varattu jatkokehittämiseen yhteensä 25 000 euroa.

Kokeiluhakuun osallistuminen on mahdollisuus kehittää omaa ideaa, saada vertaistukea, asiantuntijasparrausta, viestintätukea ja uusia yhteistyökumppaneita. Kokeiluhakuun voivat osallistua kaikki, jotka haluavat kehittää ratkaisuja hiilijalanjäljen puolittamiseen eli ilmastoystävällisempään elämäntapaan. Aikaa kokeilun toteuttamiseen on heinäkuun loppuun asti.

Haku on auki 6.3. saakka.

Lue lisää Kokeilunpaikka.fi:stä!

Artikkeli Ympäristöministeriöltä kokeilurahaa taloyhtiöiden energiatehokkuuden parantamiseen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Tule mukaan Ilmastoviisaat taloyhtiöt -kehitystyöpajoihin

Ti, 02/19/2019 - 11:40

Ilmastoviisaat taloyhtiöt hankkeen tavoitteena on taloyhtiöiden digiloikkaa vauhdittamalla saada asunto-osakeyhtiöt ja asukkaat aktiiviseksi osaksi älykaupunkia ja ilmastonmuutoksen torjuntaa.

Hanke järjestää yritysten ja alan muiden toimijoiden kanssa avoimia kehitystyöpajoja, joiden tavoitteena on parantaa datan liikkuvuutta ja mahdollistaa uusien digitalisten palveluiden käyttöönotto asunto-osakeyhtiöissä. Tule mukaan luomaan uutta digitalista tulevaisuutta!

Taloyhtiöihin liittyy paljon erilaista tietoa, kuten esimerkiksi laajuustiedot, energiankulutus, olosuhteet, korjaushistoria, energia-ja kuntokatselmukset ja PTS-suunnitelma. Tieto on kuitenkin pirstaloitunut usean eri toimijan järjestelmiin, joista tiedon saanti asukkaalle tai jakaminen energiatehokkaita ratkaisuja tarjoavalle yritykselle on hankalaa. Tietoa ei usein löydy edes digitaalisessa muodossa, jolloin uusien ratkaisujen pääsy tälle markkinalle on vaikeaa.

Ilmastoviisaat taloyhtiöt hankkeen tavoitteena on avata markkinoita uudenlaisille energiatehokkuutta lisääville palveluille ja ratkaisuille kerrostalokannassa (asunto-osakeyhtiöt). Hankkeessa kehitetään asuinkerrostalojen tiedon keräämiseen, omistajuuteen ja jakamiseen liittyviä yhteisiä toimintamalleja ja käytäntöjä, jotta tieto on saavutettavaa ja mahdollistaa yrityksille uudenlaisen palveluliiketoiminnan kehittämisen tälle asiakassegmentille (taloyhtiöt ja/tai yksittäiset asukkaat).

Osallistu työpajoihin

Hanke järjestää maalis-huhtikuussa neljä työpajaa joiden tavoitteen on parantaa datan liikkuvuutta ja lisätä tietoa asunto-osakeyhtiöiden potentiaalista. Työpajoissa keskitytään datan liikkuvuuteen ja hyödyntämiseen sekä asukkaan että taloyhtiön näkökulmasta, pohditaan avoimen datan mahdollisuuksia ja kootaan parhaita käytäntöjä yhteistyöhön asunto-osakeyhtiöiden kanssa.

Työpajat ovat avoimia ja suunnattu kaikille energiatehokkuuden ja digitalisaation parissa toimiville. Pääpainona asunto-osakeyhtiöt, mutta monia oppeja voi soveltaa myös muun tyyppisiin kiinteistöihin.

Ensimmäisessä työpajassa 12.3. perehdytään asukkaan oikeuksiin omaan dataansa ja avataan hankkeessa kehitettävän dataportalin mahdollisuuksia tulevaisuuden palvelualustana.

Lue lisää hankkeesta ja työpajoista

Artikkeli Tule mukaan Ilmastoviisaat taloyhtiöt -kehitystyöpajoihin julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Tarkkaile katoille kertyvää lumen määrää ja ennakoi uhkaava vaara vähentämällä lumikuormaa

Ma, 02/18/2019 - 16:09

Erityisesti maan itä- ja kaakkoissosissa on alkuvuonna satanut lunta jo siinä määrin, että kattojen lumimääriä kannattaa alkaa seurata. Moni kiinteistön omistaja onkin jo kiivennyt katoille arvioimaan lumen kertymiä, ja ennaltaehkäisemään vahinkoja.

Lumikuormien poisto kuuluu huolellisen kiinteistönhoidon tehtäviin, joten pääsääntöisesti vakuutus ei korvaa poistamatta jääneen lumikerroksen aiheuttaman katon romahtamisen kustannuksia.

LähiTapiolan riskipäällikkö Juhani Savolainen kokosi vinkit lumivaurioiden vähentämiseksi, jotta vastaavaa ei pääse tapahtumaan sinun rakennuksillesi.

Suurista lumimääristä voi syntyä monenlaista vahinkoa

Alkuvuoden lumikerroksen paino on jo nyt paikoin reilusti 100 kiloa neliömetriä kohden. Lumen paino voi kuitenkin kasvaa suojasään ja sateiden tiivistymisen myötä helmi-maaliskuussa jopa 200-240 kiloon kuutiometriä kohden. Tämä voi aiheuttaa virhearviointeja lumen painosta, jos lumikuormaa arvioidaan vain lumikerroksen paksuutta maasta käsin.

– Lumen kertymistä kannattaa tarkkailla erityisesti tuulen juoksuttaessa irtolunta harjan yli vastakkaiselle lappeelle tai rakennusten porrastaville osille. Kertynyt lumikerros voi olla jopa kaksi kertaa paksumpi kuin vastaisen lappeen kerros, Savolainen kertoo.

Pientalojen katot kestävät yleensä hyvin normaaleja lumenpainosta syntyviä kuormia, ellei rakennuksessa ole rakennusvirheistä johtuvia heikkouksia. Yleisempänä vaurioilmiönä on katoilta alas syöksyvien jäisten lumimassojen aiheuttamat ruhjeet kuisteille, terasseille, ilmastointihormeille, kattotikkaille, vesiränneille, alla olevalle omaisuudelle ja jopa tapaturman vaara lähellä liikkuville ihmisille.

Erityisesti laajarunkoisten hallien kattojen lumikuormat tulee ottaa säännölliseen tarkkailuun

Toispuolinen kinoslumikuorma aiheuttaa epäkeskeistä rasitusta erityisesti puutteellisesti jäykistetyille pitkille, korkeille, hallimaisille rakennuksille. Katolle kerrostuva lumi ja jää lisäävät myös putoavista jää- ja lumimassoista aiheutuvaa tapaturmariskiä.

Kertynyt raskas lumimassa voi painaa ja rikkoa kantavia vesikattorakenteita sekä keväällä liukuessaan alas ruhjoa vesikaton pinnoitteita ja katon läpivientien tiivistyksiä. Kinoslumen paljous aiheuttaa kevään myötä sulamisvesivaurioriskejä porrastavien kattorakenteiden seinäliittymissä sekä katolla olevien ilmastointiputkien ja savuhormien liitosrakenteissa.

Kiipeä katolle katsomaan

Rakennusten katoille kertyvää lumikerroksen määrää on vaikea arvioida maasta käsin, joten varmin tapa on kiivetä katolle ja mitata lumen paksuutta eri puolita kattolapetta.

– Oma turvallisuus on tärkeintä. Katolla liikkuessa tulee noudattaa aina erityistä varovaisuutta ja varustautua käyttämään turvaköysiä ja -valjaita, tai turvautua alan ammattilaisen apuun, Savolainen neuvoo.

Turvallisesti lumenpudotukseen

Varmin tapa välttyä ikäviltä yllätyksiltä on poistaa lumimassat jo hyvissä ajoin ennen vielä odotettavissa olevia yllättäviä lumimyräköitä ja suojakelejä. Lumien poistoon katoilta tulee tapaturmien ja omaisuusriskisen varalta valmistautua huolella.

Jyrkillä ja liukkailla kattopinnoilla turvaköydet ja -valjaat sekä kokenut työpari voivat ehkäistä merkittävästi ikäviä takaiskuja lumen pudotustöissä. Henkilövahinkojen välttämiseksi tiputuspaikan alla olevaa liikkumista tulee rajoittaa puomein, aidoin ja varoituskyltein ja huolehtia riittävästä työn keston aikaisesta liikkumisen turvallisesta ohjaamisesta.

Artikkeli Tarkkaile katoille kertyvää lumen määrää ja ennakoi uhkaava vaara vähentämällä lumikuormaa julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kiinteistöjen yhteinen teletila on tietoturvariski

Ma, 02/18/2019 - 14:31

Yhteisten teletilojen tekninen ja rakenteellinen suojaus jää usein huomioimatta, eikä tilojen valvonta näin ollen ole kenenkään hallinnassa. Tämä on huolestuttava tilanne, joka saattaa pahimmillaan johtaa vakaviin tietoturvariskeihin ja vahinkoihin esimerkiksi langattomien vakoiluohjelmien asentamiseen tai pelkästään ilkivallan tekemiseen.

Tämän vuoksi kiinteistöissä on syytä tarkastaa yhteisten teletilojen turvallinen lukitus ja avainhallinta sekä varmistaa kenellä on pääsyoikeus yhteiseen teletilaan.

Kiinteistön omistajalla on 100% vastuu yhteisten teletilojen lukituksesta sekä sen tietoturvallisuudesta. Yhteisillä teletiloilla tarkoitetaan tiloja, joissa on usean liittymänhaltijan liittymiin kuuluvien johtojen kytkentäpaikkoja tai näihin liittymiin kuuluvia telelaitteita. Lukituksella turvataan myös viestintäsalaisuutta ja muuta tietoturvallisuutta.

KTL1E-järjestelmä

Valtakunnalliset teleoperaattorit, Yrityssuojeluyhdistys ry, Viestintävirasto, Finanssiala ry, Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto, Suomen Turvaurakoitsijaliitto, Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry ja Abloy Oy ovat sopineet valtakunnallisesti yhteisestä teletilojen sarjasta KTL1E, jolla uudet ja saneerattavat tilat sarjoitetaan.

KTL1E-lukitusjärjestelmä on suosituksen mukainen tapa lukita kiinteistöjen teletilat ja reittiavaimille tarkoitetut avainsäilöt. Tietoturvan sekä valvotun avainhallinnan lisäksi KTL1E-lukitusjärjestelmä helpottaa palvelujen toimitusta ja ylläpitoa kiinteistöissä. Turvaurakoitsijaliiton jäsenyritykset auttavat lukituksen suunnittelussa.

Katso video teletilojen oikeasta lukituksesta tästä.

Artikkeli Kiinteistöjen yhteinen teletila on tietoturvariski julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Tutkimus: Suomalaisista taloyhtiöistä harva on aloittanut valmistautumisen sähkö- ja hybridiautojen lataamiseen

Ke, 02/13/2019 - 15:44

Realia Isännöinti selvitti IRO Researchin Tuhat suomalaista -tutkimuksella suomalaisten kiinnostusta sähkö- tai hybridiauton hankintaan sekä näkemyksiä sähköautojen latauksen järjestämisestä taloyhtiöissä. Tutkimuksen mukaan joka kolmas suomalainen on harkinnut hankkivansa sähkö- tai hybridiauton seuraavan viiden vuoden aikana. Valtaosassa suomalaisia taloyhtiöitä ei kuitenkaan ole vielä keskusteltu autojen latauspisteistä: vain 12 prosentissa taloyhtiöstä on herännyt keskustelua latauksen järjestämisestä. Myös näkemykset kustannusten jakamisesta vaihtelevat.

Sähkö- tai hybridiautojen hankkiminen kiinnostaa suomalaisia: tutkimuksen mukaan joka kolmas suomalainen on harkinnut hankkivansa sähkö- tai hybridiauton seuraavan viiden vuoden aikana. Keskimääräistä useammin näiden autojen hankintaa harkitsevat miehet sekä 34–44- ja 55–65-vuotiaat muualla kuin kaupungissa asuvat kuluttajat.

Sähkö- ja hybridiauton hankinnassa suomalaisia mietityttävät eniten auton hinta ja latauspisteiden saatavuus kodin ulkopuolella esimerkiksi pidemmillä ajomatkoilla. Pääkaupunkiseudulla asuvia mietityttävät hybridi- tai sähköautojen hankintaan liittyvät asiat keskimäärin vähemmän kuin muualla Suomessa asuvia. Pääkaupunkiseutulaisia mietityttävät kuitenkin muualla asuvia enemmän latausmahdollisuudet kotona.

– Kiinnostus hybridi- ja sähköautoihin kasvaa ja tutkimuksen mukaan 70 % taloyhtiöissä asuvista suomalaisista on sitä mieltä, että taloyhtiöillä tulee tulevaisuudessa olla valmius asukkaiden sähköautojen lataamiseen. Latauksen järjestämiseen liittyvät asiat nostavat siis yhä enemmän päätään myös taloyhtiöissä, ja taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden tulee valmistautua käsittelemään asiaa, Realia Isännöinnin liiketoimintajohtaja Veli Huotari sanoo.

Pääkaupunkiseudulla käyty keskustelua latauspisteistä hiukan muuta Suomea enemmän

Tutkimuksen mukaan vain 12 prosentissa taloyhtiöstä on herännyt keskustelua latauksen järjestämisestä. Pääkaupunkiseudulla keskustelua on käyty hiukan muuta maata enemmän (22 %).

Yhtiökokoukseen asti aihe on koko maassa noussut 7 % taloyhtiöistä ja pääkaupunkiseudulla 13 % taloyhtiöistä.

Tutkimuksen mukaan tällä hetkellä taloyhtiöissä, joissa asukkailla on käytössään hybridi- tai sähköautoja, lataus on järjestetty yleisimmin tavallisista kotitalouspistorasioista, kuten lämmitystolpasta. Toisaalta 29 % vastaajista ei osannut sanoa, miten taloyhtiössä tällä hetkellä olevien hybridi- tai sähköautojen lataus on järjestetty.

– Kun sähköautoilija haluaa selvittää, onko omassa taloyhtiössä mahdollisuutta asentaa sähköautoille sopiva latausratkaisu, hänen tulee ensimmäiseksi olla yhteydessä isännöitsijään tai hallitukseen. Hallituksen tulee ensin selvittää myös muiden osakkaiden tarve ja kiinnostus lataukseen. Tämän jälkeen kartoitetaan, millainen taloyhtiön olemassa olevan sähköjärjestelmän kestävyys on ja sen jälkeen tulee tehdä erillinen lataustapakartoitus. Siinä kiinteistön sähköjärjestelmä käydään perusteellisesti läpi ja mahdolliset latausvaihtoehdot selvitetään, Huotari selventää.

Asukkaiden näkemykset jakautuvat latausmadollisuuden järjestämistavasta

Vaikka latausmahdollisuuden tarpeesta taloyhtiössä ollaan hyvin yksimielisiä, reilu kolmannes (35 %) taloyhtiössä asuvista suomalaisista ei osaa ottaa kantaa siihen, miten sähköautojen lataus tulisi tulevaisuudessa järjestää taloyhtiössä. 34 % vastaajista on sitä mieltä, että lataus tulee järjestää asentamalla asukkaan autopaikalle latauslaite, jossa on käytössä varsinainen sähköautojen lataukseen tarkoitettu pistoke. 15 % vastaajista kannattaa latauksen järjestämistä tavallisesta kotitalouspistokkeesta, kuten lämmitystolpasta. 13 % puolestaan järjestäisi latauksen yhteiskäytössä olevasta taloyhtiön omistamasta latauslaitteesta.

– Jos taloyhtiön autopaikat ovat osakashallinnassa ja osakas haluaa asentaa latauspisteen itse, on kyse osakkaan muutostyöstä. Tällöin tarvitaan taloyhtiön lupa ja erillinen sopimus osakkaan kanssa. Jos autopaikat ovat yhtiön hallinnassa, voi yhtiö enemmistöpäätöksellä päättää kunnostaa sähköverkon ja järjestää latausmahdollisuuden, sillä tällaisen uudistuksen katsotaan nykyään olevan tavanomaista tasoa, Huotari sanoo.

Latausmahdollisuuden järjestämisen kustannukset kuuluvat joka toisen mielestä auton omistajalle

Latausmahdollisuuden järjestämisen kustannukset kuuluvat joka toisen vastaajan (52 %) mielestä autojen omistajille, mutta reilu neljännes (26 %) vastuuttaisi ne taloyhtiölle, erityisesti pääkaupunkiseudulla asuvat. Joka viides (22 %) ei osannut ottaa kantaa asiaan.

– Jos autopaikat ovat yhtiön hallinnassa, voidaan latausjärjestelmän kustannukset jakaa vastikeperusteella kaikkien osakkaiden kesken. Jos latauspiste asennetaan yhtiön luvalla osakkaan omana muutostyönä, vastaa hän lähtökohtaisesti itse aiheutuvista kustannuksista, Huotari selventää.

Sähköautojen latauskustannukset (sähkö, siirtomaksut, verot) kuuluvat tutkimukseen vastaajien mielestä yksiselitteisesti autojen omistajille (79 %) eivätkä yhteisesti jaettaviksi.

Tutkimuksen tiedot:

IROResearch Oy:n Tuhat suomalaista -tutkimuksen tiedonkeruu tehtiin internetissä IROResearchin valtakunnalliseen kuluttajapaneeliin. Tutkimuksen otos painotettiin iän, sukupuolen, asuinpaikkakunnan tyypin sekä maakunnan mukaan vastaamaan suomalaista väestöä valtakunnallisesti. Tutkimushaastatteluja tehtiin yhteensä 1 000. Tutkimuksen tiedonkeruuaika oli 26.11.-3.12.2018. Tutkimuksen tilastollinen virhemarginaali on maksimissaan n. + 3,2 %-yksikköä.

Artikkeli Tutkimus: Suomalaisista taloyhtiöistä harva on aloittanut valmistautumisen sähkö- ja hybridiautojen lataamiseen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Aurinkosähköä kotiin -kampanja kerää tarjouksia kuluttajakohteisiin

Ti, 02/12/2019 - 09:25

Motiva kerää yrityksiltä tarjouksia aurinkosähköjärjestelmien mallikohteista aurinkosähkökampanjaan. Kuluttajat pääsevät vertailemaan avaimet käteen -järjestelmiä toimittavia yrityksiä sekä laite- ja hintatietoja Aurinkosähköä kotiin -kampanjasivulla 4.maaliskuuta alkaen. Kampanjan yhteistyökumppanina on Suomen Omakotiliitto.

Aurinkosähköä kotiin -kampanjassa kerätään tänä vuonna toista kertaa valtakunnallisesti tarjouksia omakotitaloihin sekä rivi- ja kerrostaloihin tai pk-yritysten käyttöön soveltuvista aurinkosähköjärjestelmistä. Pienempi 3-6 kWp:n järjestelmä soveltuu useimpien omakotitalojen tarpeisiin, suurempi 10-20 kWp:n järjestelmä kattaa puolestaan rivi- ja kerrostalojen sekä pk-yritysten sähkönkulutuksen. Kampanjahintojen tulee olla voimassa vähintään kesäkuun loppuun saakka.

– Avaimet käteen -toimitus on helppo tapa vertailla tarjouksia ja takuuaikoja. Järjestelmä kannattaa hankkia asiantuntevalta yritykseltä, joka suunnittelee, mitoittaa ja asentaa sen. Kokonaisuus on hyvissä käsissä, jos yrityksessä on lisäksi aurinkosähköjärjestelmän asennukseen sertifioitu asentaja, asiantuntija Milja Aarni Motivasta toteaa.

Aurinkosähköä kannattaa tuottaa ensisijaisesti omaan käyttöön esimerkiksi käyttöveden tai tilojen lämmitykseen, jäähdytykseen tai vaikkapa sähköauton lataukseen. Usein taloudellisinta on, kun järjestelmä mitoitetaan kattamaan noin viidennes kokonaissähkönkulutuksesta. Keskikokoisessa ei-sähkölämmitteisessä pientalossa siihen riittää noin 20 m2 aurinkopaneeleita.

– Olemme lisänneet kampanjasivustolle suuntaa-antavan laskurin, jonka avulla saa arvion omaan käyttöön soveltuvan paneeliston koosta ja tehosta. Laskurin hinta-arvio perustuu viime vuonna saatujen kampanjatarjousten keskihintaan, joka oli pienemmässä kokoluokassa noin 1 900 euroa/kWp, Aarni kertoo.

Aurinkosähkö on helppo ja luotettava tapa tuottaa puhdasta sähköä turvallisesti ja lisätä energiaomavaraisuutta. Paneelit ovat pitkäikäisiä eikä järjestelmä juurikaan kaipaa huoltoa.

Aurinkosähkö kiinnostaa omakotiasujia

Suomalaisten aurinkosähköinnostus näkyi jo viime vuonna, eikä Aarni usko kiinnostuksen laantuneen – päinvastoin. Aurinkosähköä kotiin -kampanjan yhteistyökumppanina on Suomen Omakotiliitto, jonka jäseniä puhtaan energian ratkaisujen vertailuun tarkoitettu sivusto palvelee hyvin.

– Kampanjasivuston kautta tuli viime vuonna pitkälti yli viisisataa tarjous- ja yhteydenottopyyntöä kuluttajilta. Verkkosivumme tarjoaa apuvälineitä ja ohjausta hankinnan tueksi, mutta myös henkilökohtaisen neuvonnan tarvetta on ollut läpi talven. Kampanjakaudesta tulee varmasti vilkas, Aarni arvioi.

Kampanjasivuston kautta tavoittaa valtakunnallisen kuluttajien energianeuvonnan asiantuntijan, joka vastaa neuvontapyyntöihin Facebookin Asiaa energiasta -sivun Messenger-pikaviestipalvelussa. Kuluttaja voi myös pyytää neuvojan yhteydenottoa tarjouspyyntölomakkeen kautta. Maksuton neuvonta on opastavaa ja ohjaavaa, varsinaisia mitoituksia tai yksityiskohtaista tarjousten vertailua neuvojat eivät tee.

Aurinkosähköä kotiin -kampanja 4.3.-30.6.2019
  • Yrityksiltä saadut ja hyväksytyt mallikohteiden tarjoukset julkaistaan kampanjasivustolla 4.3.2019.
  • Tarjousten voimassaoloaika on vähintään 30.6.2019 saakka.

Artikkeli Aurinkosähköä kotiin -kampanja kerää tarjouksia kuluttajakohteisiin julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Vuokranantajat mukaan taloyhtiöiden hallintoon

Ti, 02/12/2019 - 09:15

Vain joka neljäs yksityinen vuokranantaja on mukana taloyhtiön hallituksessa, selviää Suomen Vuokranantajien tekemästä kyselytutkimuksesta. Kokeneiden asuntosijoittajien aktiivisempi osallistuminen sekä hallitukseen että yhtiökokouksiin hyödyttäisi kaikkia osapuolia, sillä vuokranantaja- ja asukasosakkaiden päämäärät taloyhtiössä ovat samat: huolehditaan kiinteistön oikea-aikaisesta kunnossapidosta ja pidetään taloyhtiön talous tasapainossa.

Yksityinen vuokranantaja on asuntosijoittaja, jolle on usein kertynyt kokemusta monista taloyhtiöistä. Tämän kokemuksen ja vertailutiedon hyödyntäminen taloyhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksessa on kaikkien etu, joka toteutuu vielä liian harvoin. Suomen Vuokranantajien tekemän Vuokranantaja 2019 -kyselytutkimuksen mukaan vain noin 25 prosenttia yksityisistä vuokranantajista on mukana taloyhtiön hallituksessa. Määrä on hieman kasvanut vuodesta 2017, mutta on edelleen huolestuttavan pieni.

Osaa vuokranantajaosakkaista hallituksen jäsenyys saattaa mietityttää siihen liittyvän vastuun vuoksi. Vastuuta ei kuitenkaan kannata pelätä.

– Hallituksen jäsenellä ei tarvitse olla ammatillista osaamista oikeudellisista, taloudellisista tai rakennusteknisistä asioita. Aito kiinnostus yhteisten asioiden hoitamiseen ja normaali huolellisuus toiminnassa riittää, toteaa Suomen Vuokranantajat ry:n päälakimies Sanna Hughes.

Osallistumalla taloyhtiön asioiden hoitoon vuokranantajaosakas hoitaa samalla omaisuuttaan ja parhaassa tapauksessa voi jopa kasvattaa sen tuottoa. Vuokranantajilla on usein kokemusta usean taloyhtiön hoidosta, ja tämä vertailutieto voi olla kullanarvoista eri vaihtoehtoja vertailtaessa. Jokainen asuntosijoittaja haluaa myös omaisuutensa olevan hyvässä kunnossa. Avainsana on oikea-aikainen kunnossapito, ettei korjausvelkaa ja vaurioita pääse syntymään.

Käsillä alkaa olla vilkas kevään yhtiökokousaika. Yhtiökokoukseen kannattaa osallistua, vaikka ei itse olisikaan ehdolla hallitukseen.

– Vuokranantajaosakkaankin kannattaa tutustua taloyhtiön tilinpäätökseen ja olla yhtiökokouksessa vaikuttamassa esimerkiksi siihen, miten osakkaiden maksamia vastikesuorituksia käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa, Hughes vinkkaa.

Juuri nyt on myös aika saattaa hallitukselle tai isännöitsijälle tiedoksi asiat, joita osakas haluaa yhtiökokouksessa käsiteltävän. Laki ei määrää mitään tiettyä aikarajaa, mutta hallituksen pitää voida käsitellä ehdotukset ja sisällyttää ne kokouskutsuun. Hallituksen olisikin hyvä kertoa etukäteen osakkaille päivämäärä, johon mennessä käsiteltäviksi toivotut asiat täytyy ilmoittaa.

Artikkeli Vuokranantajat mukaan taloyhtiöiden hallintoon julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Purkavaa uusrakentamista helpotetaan maaliskuun alusta lähtien

Pe, 02/08/2019 - 08:36

Asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa rakennusten purkamisesta ja uusrakentamisesta helpotetaan. Uudistukseen liittyvät lainmuutokset tulevat voimaan 1. maaliskuuta 2019, mikä on tarkoitus vahvistaa tasavallan presidentin esittelyssä 8.2.

Keskeisin muutos on se, että taloyhtiön yhtiökokous voi päättää 4/5:n määräenemmistöllä purkamisesta ja uusrakentamisesta, kun voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön on päätettävä hankkeesta yksimielisesti.

Uudistus tuo taloyhtiöille nykyistä enemmän toteutus- ja rahoitusvaihtoehtoja mittaviin peruskorjauksiin ja lisäksi se turvaa kunkin osakkaan asumisen, asuntovarallisuuden arvon sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien aseman. Muutos vauhdittaa uusien asuntojen syntymistä sekä mahdollistaa alueiden tehokkaamman käytön ja kehittämisen.

Taloyhtiön yhtiökokous voi päättää 4/5:n määräenemmistöllä annetuista äänistä purkamisesta ja uusrakentamisesta, kun osakkaille tarjotaan uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti. Tällöin uuden huoneiston käypä arvo on vähintään vanhan arvo, vanhojen osakkaiden uusien huoneistojen käypien arvojen keskinäinen suhde vastaa vanhojen huoneistojen arvojen suhdetta ja uuden huoneiston hallintaoikeus vastaa likimain vanhaa huoneistoa ja osakkaan vastikeperuste ei kasva.

Lisäksi lakiin tulee uusia säännöksiä päätöksentekoa varten laadittavasta purkamisen ja uusrakentamisen suunnitelmasta ja sitä koskevasta riippumattoman asiantuntijan lausunnosta sekä niiden toimittamisesta osakkeenomistajille ja velkojille ennen yhtiökokousta.

Jos osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä on oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lakiin lisätään myös säännökset vähemmistöosakkeiden lunastamisesta käypään hintaan. Osakkeenomistajalla, jolla on yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista ja niiden tuottamista äänistä, on lunastusoikeus silloin, kun peruskorjaaminen ei ole kannattavaa taloudellisesti eikä asuntojen käytettävyyden kannalta.

Yhtiökokous voi myös 4/5:n määräenemmistöllä päättää talouden ja käytettävyyden kannalta arvioiden purkukuntoisen rakennuksen ja kiinteistön luovuttamisesta sekä selvitystilasta siten, että yhtiön netto-omaisuus jaetaan saman tien osakkaille. Tässä tilanteessa osakkaat saavat rahoitusta esimerkiksi uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta.

Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan käytännössä sitä, että kasvukeskusten taloyhtiöt purkavat tai luovuttavat isojen peruskorjausten ja -parannusten tarpeessa olevia rakennuksiaan ja tilalle rakennetaan enemmän uusia asuntoja ja muita huoneistoja.

Tähän mennessä purkavan uusrakentamisen hankkeita on ollut vähän, koska päätökseen on vaadittu osakkaiden yksimielisyys.

Artikkeli Purkavaa uusrakentamista helpotetaan maaliskuun alusta lähtien julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Katoilta putoava lumi ja jää jalankulkijoiden uhkana

Pe, 02/08/2019 - 08:25

Katoilta putoava lumi ja jää uhkaavat nyt jalankulkijoiden ja muiden kaduilla liikkuvien turvallisuutta, sillä kaikissa kiinteistöissä lumenpudotusta ja muita ajankohtaisia talvikunnossapidon velvoitteita ei ole hoidettu riittävällä ripeydellä. Osa kiinteistönomistajista on kohdannut esimerkiksi vaikeuksia ammattitaitoisten lumenpudottajien löytämisessä.

– Kiinteistönomistaja vastaa kiinteistön turvallisuudesta, joten vastuu siitä, että lumet tulevat turvallisesti pudotetuksi, on viime kädessä taloyhtiön hallituksella, muistuttaa Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Pynnönen tähdentää, että taloyhtiön osakkaiden tai hallituksen ei pidä itse lähteä lumenpudotustöihin, sillä turvallinen työskentely vaatii asianmukaiset varusteet, kuten lumenpudottajien turvavaljaat ja ohikulkijoiden turvaksi pystytettävät eristyspuomit.

Liikaa lunta myös parvekkeilla ja terasseilla

Katolla olevan lumikuorman lisäksi taloyhtiöiden on hyvä kiinnittää huomiota lumen määrään myös parvekkeilla ja terasseilla. Lumien lapioiminen pois terasseilta ja parvekkeilta on tärkeää, jotta lumi ei sulaessaan aiheuttaisi kosteusvaurioita talon rakenteisiin tai huoneistoihin.

Lumien poistaminen parvekkeilta ja terasseilta kuuluu osakkaiden vastuulle. Taloyhtiö on kuitenkin vastuussa kiinteistön turvallisuudesta, eikä osakkaiden omatoiminen lumenpoisto parvekkeita lapioimalla ole välttämättä turvallisuuden kannalta järkevin ratkaisu. Sen vuoksi Pynnönen suosittelee, että taloyhtiöt järjestävät lumien poistamisen parvekkeilta ja terasseilta keskitetysti ja valvotusti.

– Sulamisvesien lisäksi näin suuri lumikuorma itsessään voi aiheuttaa rakennukselle riskin, hän sanoo.

Lumimassa olisi hyvää siirtää pois parvekkeelta siinä vaiheessa, kun lumi ylittää parvekkeen kynnyksen eikä ovea saa enää kunnolla auki.

Lumenpudotuksen ajankohta on syytä ilmoittaa etukäteen osakkaille sekä asukkaille.

– Vaara-alue on tärkeää eristää lumien pudottamisen ajaksi, ja alas tarvitaan lisäksi henkilö valvomaan, ettei kukaan vahingossakaan kävele putoavien lumien alle, Pynnönen muistuttaa.

Taloyhtiö voi tilata parvekkeiden ja terassien tyhjennyksen lumesta esimerkiksi kattolumien pudotuksen yhteydessä.

– Tämä on kuitenkin tehtävä osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta eli niin, että osakkaat korvaavat kustannukset parvekkeiden puhdistamisesta, sillä lain perusteella osakkaat vastaavat parvekkeiden puhtaanapidosta, Pynnönen selventää.

Lisäksi taloyhtiön on tärkeää huolehtia siitä, että pudotettu lumi kuljetetaan asianmukaisesti pois tontilta ja kadulta.

Artikkeli Katoilta putoava lumi ja jää jalankulkijoiden uhkana julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Lumi ja jää taloyhtiöiden riesana

Ke, 02/06/2019 - 10:35

Lumitilanne sekä kadulla että katoilla on varsinkin kaupunkien keskustoissa nyt todella vaikea. Järjestyslain mukaan kiinteistönomistajan on silti huolehdittava siitä, ettei katolta putoava lumi, jää tai muut esineet aiheuta vaaraa kiinteistöllä liikkuville. Pelastuslaki tuo velvoitteita siihen, että pelastusteiden tulee olla ajokelpoisia ja esteettömiä.

Yleisen turvallisuuden ja taloyhtiön vastuiden kannalta tärkeimmät asiat juuri nyt ovat:

  1. Lumen ja jään putoamisen turvallisuusriski poistetaan – tarvittaessa vaarallinen alue eristetään.
  2. Pelastustiet pidetään kulkukelpoisina.

Kiinteistöliitto Uusimaan rakennusinsinööri Jari Hännikäinen rauhoittaa taloyhtiöitä.

– Lumen ja jään paino ei näillä määrillä aiheuta kantavuusongelmia kattorakenteille. Lumen pudotuksiin ei siis tällä perustella ole pakko ryhtyä juuri nyt, kun sekä huoltoyhtiöt että ammattimaiset lumen pudottajat ovat erityisen kiireisiä. Sen sijaan turvallisuuden huomioon ottaminen on tärkeä.

Lumen pudotukseen ryhdyttäessä on huolehdittava työn turvallisuudesta sekä ihmisille että omaisuudelle. Erityisesti kadun varsille pysäköidyt ajoneuvot ovat tällä hetkellä haasteina. Suurten lumimassojen takia niiden pois siirtäminen on paikoin omistajalle mahdotonta ja myös viranomaisille hankalaa.

Jalkakäytävien osalta kiinteistönomistajan tulee huolehtia liukkauden ehkäisemisestä eli jään ja lumen poistosta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistöllä ja tontin kohdalla olevalla jalkakäytävällä, ellei kunta ole ottanut jalkakäytävän talvikunnossapitoa vastuulleen.

Huoltosopimus ja vastuu 

– Taloyhtiö voi siirtää kunnossapitotehtäviä kiinteistöpalveluyritykselle, mutta vastuuta taloyhtiö ei voi siirtää. Huoltosopimus kannattaakin aina tehdä kirjallisesti ja kuvata siinä selkeästi tehtävät työt ja tavoiteltu lopputulos, muistuttaa Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä.

Huoltosopimukseen tulisi kirjata päivittäinen lumi- ja jäätilanteen seuranta, varotoimenpiteet, joihin ryhdytään mahdollisissa vaaratilanteissa ja yhteydenottovelvoite välittömästi esimerkiksi isännöitsijään. Taloyhtiön tulee seurata, että sopimuskumppani suorittaa sovitut kunnossapitotoimet.

Kiinteistön omistajan ja isännöitsijän vastuulla on varmistaa talonmiehelle tai huoltoyhtiölle asianmukaiset puomit, tolpat, lippusiimat ja varoituskyltit. Mikäli kiinteistöllä ei tällaisia ole, niiden hankkimisesta on syytä pikaisesti sopia tai sitten turvaamistyön tekijä voi hankkia välineet omistajan lukuun sopimalla asiasta ja korvauksesta ensin isännöitsijän kanssa.

Taloyhtiöllä on korostunut huolellisuusvelvoite alueensa turvallisuudesta. Mahdollisissa vahinkotapauksissa ensisijainen korvausvastuu vahingonkärsineeseen nähden on kiinteistönomistajalla. Taloyhtiöllä on kiinteistönomistajana puolestaan oikeus vaatia korvausta sopimuskumppaniltaan, kuten kiinteistöpalveluyhtiöltä, jos se ei ole noudattanut sopimusta, vaan on laiminlyönyt siihen liittyviä velvoitteita.

Vahingonkorvausvastuu edellyttää kuitenkin tuottamusta, joten osoittamalla toimineensa huolellisesti, yhtiö välttää korvausvastuun. Oikeuskäytännössä taloyhtiöltä on edellytetty hyvin pitkälle ulottuvaa huolellisuutta.

Artikkeli Lumi ja jää taloyhtiöiden riesana julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kenellä on vastuu taloyhtiön putkiremontissa?

Ti, 02/05/2019 - 17:05

Putkiremontti on yleisin korjaushanke taloyhtiöissä – vuosittain sellainen tehdään 20 000 suomalaisessa asunnossa. Valitettavan usein putkiremontin vastuut ovat kuitenkin taloyhtiöissä epäselviä. Tietämättömyys voi aiheuttaa lisäkustannuksia, aikatauluviiveitä ja laatuvirheitä, joista kärsivät eniten taloyhtiön osakkaat ja asukkaat. Uutuusopas Putkiremontin vastuunjako taloyhtiössä (Kiinteistöalan Kustannus Oy) auttaa taloyhtiöitä onnistumaan putkiremonttihankkeessa.

Vastuu putkiremonttihankkeen läpiviennistä on aina taloyhtiön hallituksella, joka useimmiten koostuu pääasiassa maallikoista.

– Putkiremontti on ammattilaisten toimintaa aivan samalla tavalla kuin esimerkiksi kirurginen operaatio tai kauppasopimuksen teko. Tavallisella hallituksen jäsenellä ei ole kokemusta eikä tietoa vaativan taloteknisen modernisoinnin läpiviennistä, rakentamisen määräyksistä tai sopimusehdoista puhumattakaan, kertoo toimitusjohtaja Jari Syrjälä LVI-Tekniset Urakoitsijat ry:stä. Hän on yksi uutuusoppaan tekijöistä.

– Onnistunut putkiremontti suoritetaan aina ajallaan, eikä sen aloittamista kannata viivyttää. Korjaaminen käy sitä kalliimmaksi, mitä kauemmas sen lykkää. Putkiremontti vaatii myös hyvän suunnittelun ja toteutuksen, Syrjälä jatkaa.

Hallitus kantaa vastuunsa valitsemalla asiantuntijat vetämään hanketta, tarkistamalla tekijöiden taustat ja referenssit sekä valvomalla hankkeen etenemistä. Isännöitsijä toki auttaa tässä.

Pelisäännöt selviksi heti alussa

Hallituksen tulee muistaa, että tarvittavat vastuukysymykset on käytävä urakoitsijan kanssa läpi urakkaneuvotteluvaiheessa. Suomessa rakennusurakoissa noudatetaan Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998), joissa määrätään toimijoiden vastuista. Ehdoissa ei kuitenkaan määrätä tarkasti käytännön vastuista, jotka ovat tärkeitä hankkeen jouhevan etenemisen kannalta. Putkiremontin vastuut taloyhtiössä -oppaassa kaikki käytännön tehtävät kuvataan selkeästi ja niille nimetään vastuuhenkilöt.

– Pelisäännöt on syytä olla selvillä ennen kuin hanke käynnistyy ja osapuolten tulee olla samalla kartalla läpiviennin velvollisuuksista ja vastuista, ettei niistä tarvitse ryhtyä kiistelemään, Syrjälä muistuttaa.

Väärin toteutettu putkiremontti ja turha riitely aiheuttavat lisäkustannuksia ja aikatauluviiveitä, joista kärsivät eniten taloyhtiön osakkaat ja asukkaat. Selkeä vastuunjako auttaa välttymään virheiltä.

Vastuut nyt kirjallisena

Uutuusopas Putkiremontin vastuunjako taloyhtiössä kertoo, mitkä ovat taloyhtiön putkiremonttihankkeen vaiheet, ketkä ovat hankkeen osapuolet ja mitä tehtäviä kullekin osapuolelle kuuluu hankkeen kussakin vaiheessa. Opas auttaa jakamaan tehtävät oikein ja toimii muistilistana hankkeen aikana. Oppaan taustalla on joukko pitkän linjan ammattilaisia korjausrakentamisen, isännöinnin, edunvalvonnan ja vakuuttamisen aloilta.

– Toivon, että erityisesti taloyhtiön hallitus perehtyy putkiremontin läpivientiin ja eri osapuolten tehtäviin. Opas on halpa investointi, jos sillä vältetään kymppi- tai satojen tonnien vahingot ja riidat tai ylimääräinen asuminen väistötiloissa, Syrjälä toteaa.

Putkiremontin vastuunjako taloyhtiössä ilmestyi tammikuussa. Oppaan on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy (www.kiinkust.fi).

Artikkeli Kenellä on vastuu taloyhtiön putkiremontissa? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Mitä taloyhtiöiden tulee tietää huoneistotietojärjestelmän käyttöönotosta?

Ti, 02/05/2019 - 12:35

Lainsäädäntö huoneistotietojärjestelmästä tuli voimaan 1.1.2019. Huoneistotietojärjestelmään kerätään vähitellen tiedot osakehuoneistoista, niiden omistuksista ja panttauksista. Käyttöönotto tuo muutoksia mm. taloyhtiöiden toimintaan. Huoneistotietojärjestelmän ylläpidosta vastaa Maanmittauslaitos.

Huoneistotietojärjestelmään siirtyminen Mikä on huoneistotietojärjestelmä?

Huoneistotietojärjestelmä on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä järjestelmä, joka otettiin käyttöön vuoden 2019 alusta. Huoneistotietojärjestelmään kootaan aluksi tiedot kaikista osakehuoneistoista. Osakehuoneistot voivat asuntojen ohella olla esimerkiksi autotalleja. Kun tiedot osakehuoneistoista on viety huoneistotietojärjestelmään, voidaan osakehuoneistoille tehdä sähköisiä omistus- ja panttausmerkintöjä.

Huoneistotietojärjestelmän avulla asuntokaupassa voidaan ottaa käyttöön digitaaliset toimintatavat, mikä nopeuttaa ja helpottaa asuntokaupan tekemistä. Myös asunnon käyttäminen usean eri lainan vakuutena helpottuu.

Mitä taloyhtiön pitää tehdä?

Ennen 1.1.2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden tulee siirtää osakeluettelonsa ylläpito huoneistotietojärjestelmään 1.5.2019 ja 31.12.2022 välisenä aikana. Siirron jälkeen taloyhtiön velvoite ylläpitää osakeluetteloa ja selvittää omistajavaihdostilanteita päättyy. Nämä tiedot taloyhtiö saa jatkossa suoraan huoneistotietojärjestelmästä maksutta.

Maanmittauslaitos toteuttaa osakeluettelon siirtoa varten palvelun, joka otetaan käyttöön 1.5.2019. Taloyhtiöt, joilla ei ole käytössään isännöintijärjestelmää tai jotka muutoin ovat pienehköjä, voivat tässä vaiheessa liittyä huoneistotietojärjestelmään.

Usein isännöitsijällä on käytössään isännöintijärjestelmä, jossa osakeluettelon tietoja ylläpidetään. Näiden taloyhtiöiden osalta on järkevää aloittaa osakeluetteloiden siirrot siinä vaiheessa, kun

  1. osakeluettelon tiedot voidaan siirtää koneellisesti isännöintijärjestelmästä huoneistotietojärjestelmään; sekä
  2. tietopalvelu huoneistotietojärjestelmästä isännöintijärjestelmään voidaan ottaa käyttöön.

Käytännössä tämä edellyttää toimenpiteitä sekä Maanmittauslaitokselta että isännöintijärjestelmätoimittajilta. Tietopalvelurajapinnat isännöintijärjestelmille ovat käyttöön otettavissa vuoden 2019 loppupuolella.

Osakeluettelon siirto tehdään kaupparekisteristä saatavien valtuuksien perusteella. Kaupparekisteritiedot on tärkeää pitää ajan tasalla, jotta sähköinen asiointioikeus on oikeilla tahoilla. Siirron voi tehdä suoraan kaupparekisteristä saadun asiointivaltuuden perusteella sekä isännöitsijä että hallituksen puheenjohtaja. Taloyhtiön hallituksen pitää hyväksyä siirto. Siirrosta on ilmoitettava osakkaille samalla tavalla kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan.

Isännöitsijäntodistukseen pitää merkitä tieto yhtiön ja osakeryhmän kuulumisesta huoneistotietojärjestelmään.

Mitä osakkaan pitää tehdä?

Huoneistotietojärjestelmän käyttöönotto ei aiheuta välittömiä toimenpiteitä osakehuoneiston omistajalle. Yksittäinen osakas toimii kuten ennenkin siihen saakka, kunnes taloyhtiö on tehnyt osakeluettelon siirron. Omistusoikeuden osoitus perustuu edelleen paperiseen osakekirjaan ja osakas voi käyttää osakeoikeuksia esim. yhtiökokouksessa kuten tähänkin asti. Osakekirja voi olla edelleen lainan vakuutena tai muutoin säilytyksessä pankissa.

Osakeluettelon siirron jälkeen osakas voi hakea omistuksen rekisteröintiä sekä mitätöidä paperisen osakekirjansa Maanmittauslaitoksessa. Osakkaan on haettava omistuksen rekisteröintiä ja paperisen osakekirjan mitätöintiä kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään. Osakas voi myös valtuuttaa pankin hakemaan rekisteröintiä puolestaan.

Pakollista omistuksen rekisteröinti ja osakekirjan mitätöinti on osakeluettelon siirron jälkeen ensimmäisen omistajavaihdoksen yhteydessä.

Kun osakeluettelon ylläpito siirtyy Maanmittauslaitokselle, saadaan osakkeen omistajien yhteystiedot taloyhtiötä sekä osakeluetteloa varten väestötietojärjestelmästä. Mikäli osakas haluaa myöhemmässä vaiheessa ilmoittaa osakeluetteloon väestötietojärjestelmästä poikkeavan yhteystiedon tai sähköpostiosoitteen taloyhtiön käyttöön, ne pitää ilmoittaa Maanmittauslaitokselle.

Kun omistajuus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, osakkaalla ei ole enää tarvetta säilyttää paperista osakekirjaa eikä tästä mahdollisesti aiheutuvia kustannuksia enää ole. Samalla poistuu riski paperisen osakekirjan tuhoutumisesta tai häviämisestä.

Lue lisää:

Lisätietoja mm. osakeluettelon siirrosta

Tietoa huoneiston omistajalle

Artikkeli Mitä taloyhtiöiden tulee tietää huoneistotietojärjestelmän käyttöönotosta? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Varmista, että äänesi kuuluu taloyhtiön yhtiökokouksessa!

Ma, 01/28/2019 - 10:18

Taloyhtiöissä valmistaudutaan parhaillaan kevään yhtiökokouksiin, joihin jokaisen asumisestaan ja omaisuudestaan välittävän osakkaan on tärkeää osallistua. Asioiden vieminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja päätettäväksi ei kuitenkaan onnistu noin vain, sillä päätöksenteko edellyttää, että taloyhtiön hallitus on ehtinyt ennakkoon käsitellä osakkaiden ehdottamat yhtiökokousasiat ja sisällyttää ne osakkaille toimitettuun yhtiökokouskutsuun.

– Jos osakkaalla on mielessään asioita, jotka tulisi käsitellä yhtiökokouksessa, hänen kannattaa tässä vaiheessa vuotta toimittaa vaatimuksensa niiden käsittelystä taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Jotta osakas saisi asialleen toivomansa päätöksen yhtiökokouksessa, hänen kannattaa mahdollisuuksien mukaan avata asian taustaa ja perustella sitä, miksi hänen ehdottamansa päätös olisi taloyhtiön kannalta hyvä ja järkevä. Usein hallitus liittää osakkaan vaatimuksen yhtiökokouskutsuun, jolloin muut osakkaat voivat perehtyä asiaan.

Laissa ei mainita tarkkaa määräaikaa sille, koska osakkaan on esitettävä vaatimuksensa asian käsittelemisestä yhtiökokouksessa. Laki kuitenkin edellyttää, että osakas vaatii asian käsittelyä hallitukselta kirjallisesti niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Hallituksen hyvä ilmoittaa oikea ajankohta asioiden toimittamiselle

Kristel Pynnönen kannustaa taloyhtiöiden hallituksia ilmoittamaan osakkaille ajankohdan, jolloin yhtiökokouksen esityslistalle toivotut asiat tulisi viimeistään toimittaa hallituksen käsiteltäviksi. Ajankohta määräytyy käytännössä sen perusteella, milloin hallitus kokoontuu viimeisen kerran ennen yhtiökokouskutsun toimittamista.

– Tiedon oikeasta ajankohdasta yhtiökokousasioiden toimittamiselle voi ilmoittaa osakkaille epävirallisesti esimerkiksi taloyhtiön ilmoitustaululla. Samalla hallitus voi etukäteen informoida osakkaita yhtiökokouksen ajankohdasta, Pynnönen suosittelee.

Myös Taloyhtiön hyvä hallintotapa -ohjeistus suosittaa, että taloyhtiö ilmoittaa yhtiökokouksen ajankohdan osakkaille heti, kun hallitus on päättänyt päivämäärän. Näin osakkaat voivat merkitä ajankohdan kalenteriinsa jo hyvissä ajoin ennen kokousta, mikä puolestaan on omiaan kasvattamaan yhtiökokouksen osallistujamäärää.

– Kaikissa yhtiökokousvalmisteluihin liittyvissä asioissa hallituksen ja isännöitsijän on hyvä noudattaa mahdollisimman avointa linjaa. Tietojen jakaminen tärkeistä päivämääristä lisää osakkaiden osallistumista yhteisiin asioihin ja parantaa muutenkin taloyhtiön ilmapiiriä, Pynnönen sanoo.

Artikkeli Varmista, että äänesi kuuluu taloyhtiön yhtiökokouksessa! julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Varmista, että äänesi kuuluu taloyhtiön yhtiökokouksessa!

Ma, 01/28/2019 - 10:15

Taloyhtiöissä valmistaudutaan parhaillaan kevään yhtiökokouksiin, joihin jokaisen asumisestaan ja omaisuudestaan välittävän osakkaan on tärkeää osallistua. Asioiden vieminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja päätettäväksi ei kuitenkaan onnistu noin vain, sillä päätöksenteko edellyttää, että taloyhtiön hallitus on ehtinyt ennakkoon käsitellä osakkaiden ehdottamat yhtiökokousasiat ja sisällyttää ne osakkaille toimitettuun yhtiökokouskutsuun.

– Jos osakkaalla on mielessään asioita, jotka tulisi käsitellä yhtiökokouksessa, hänen kannattaa tässä vaiheessa vuotta toimittaa vaatimuksensa niiden käsittelystä taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Jotta osakas saisi asialleen toivomansa päätöksen yhtiökokouksessa, hänen kannattaa mahdollisuuksien mukaan avata asian taustaa ja perustella sitä, miksi hänen ehdottamansa päätös olisi taloyhtiön kannalta hyvä ja järkevä. Usein hallitus liittää osakkaan vaatimuksen yhtiökokouskutsuun, jolloin muut osakkaat voivat perehtyä asiaan.

Laissa ei mainita tarkkaa määräaikaa sille, koska osakkaan on esitettävä vaatimuksensa asian käsittelemisestä yhtiökokouksessa. Laki kuitenkin edellyttää, että osakas vaatii asian käsittelyä hallitukselta kirjallisesti niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Hallituksen hyvä ilmoittaa oikea ajankohta asioiden toimittamiselle

Kristel Pynnönen kannustaa taloyhtiöiden hallituksia ilmoittamaan osakkaille ajankohdan, jolloin yhtiökokouksen esityslistalle toivotut asiat tulisi viimeistään toimittaa hallituksen käsiteltäviksi. Ajankohta määräytyy käytännössä sen perusteella, milloin hallitus kokoontuu viimeisen kerran ennen yhtiökokouskutsun toimittamista.

– Tiedon oikeasta ajankohdasta yhtiökokousasioiden toimittamiselle voi ilmoittaa osakkaille epävirallisesti esimerkiksi taloyhtiön ilmoitustaululla. Samalla hallitus voi etukäteen informoida osakkaita yhtiökokouksen ajankohdasta, Pynnönen suosittelee.

Myös Taloyhtiön hyvä hallintotapa -ohjeistus suosittaa, että taloyhtiö ilmoittaa yhtiökokouksen ajankohdan osakkaille heti, kun hallitus on päättänyt päivämäärän. Näin osakkaat voivat merkitä ajankohdan kalenteriinsa jo hyvissä ajoin ennen kokousta, mikä puolestaan on omiaan kasvattamaan yhtiökokouksen osallistujamäärää.

– Kaikissa yhtiökokousvalmisteluihin liittyvissä asioissa hallituksen ja isännöitsijän on hyvä noudattaa mahdollisimman avointa linjaa. Tietojen jakaminen tärkeistä päivämääristä lisää osakkaiden osallistumista yhteisiin asioihin ja parantaa muutenkin taloyhtiön ilmapiiriä, Pynnönen sanoo.

Artikkeli Varmista, että äänesi kuuluu taloyhtiön yhtiökokouksessa! julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Älä säästä sisäilmasi laadusta

To, 01/24/2019 - 10:09

Pakkasten paukkuessa energiansäästön nimissä voi tuntua tärkeältä estää kylmän ilman virtaus huoneistoon. Harkitsemattomasti tehtynä se voi kuitenkin aiheuttaa sisäilmaongelmia.

Huono säästökohde

Koneellinen tai painovoimainen poistoilmanvaihto on hankala säästötoimenpiteiden kohde. Usein voi tuntua, että sen kautta johdetaan lämmintä sisäilmaa harakoille. Se on kuitenkin syytä hyväksyä, koska ainoat mahdolliset säästötoimenpiteet liittyvät ilmanvaihdon pienentämiseen.

– Sekä ihmiset että rakennusten rakenteet tarvitsevat puhdasta ilmaa. Ilmanvaihdolla on tärkeä rooli paitsi epäpuhtauksien, myös kosteuden poistamisessa. Rakenteisiin tiivistyvä ja jäävä kosteus synnyttää mikrobikasvustoja ja muita terveyshaittojen aiheuttajia, erityisasiantuntija Juha-Ville Mäkinen LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:stä toteaa.

– Missään nimessä asukkaiden ei pidä itse tukkia korvausilmarakoja- tai venttiileitä. Siten saattaa tietämättään aiheuttaa reilusti tulevaa säästöä kalliimman ongelman.

Huonetiloihin tarvitaan korvausilmaa

Suuressa osassa Suomen asuinrakennuksia ilmanvaihto perustuu koneelliseen poistoilmanvaihtoon. Myös vanhempia, painovoimaiseen ilmanvaihtoon perustuvia järjestelmiä on edelleen käytössä. Molemmissa järjestelmissä ilman vaihtuvuus huonetiloissa perustuu järjestelmän aikaansaamaan alipaineeseen, joka vetää sisätiloihin raikasta ulkoilmaa.

– Puhtaan ilman hallittua sisääntuloa varten järjestelmissä on tyypillisesti tehty ikkunan karmeihin ulkoilman saamiseksi raot. Uudemmissa tai useissa peruskorjatuissa rakennuksissa huoneiston ulkoseinään on asennettu erityinen korvausilmaventtiili. Oikein asennettuna näiden kautta saadaan huoneistoon raikasta ilmaa ilman häiritsevää vedon tunnetta, Mäkinen sanoo.

Ammattilainen auttaa

Omia toimia parempi vaihtoehto on ottaa yhteyttä ammattilaiseen. Turhan suurella toimiva ilmanvaihto voidaan säätää tasolle, joka tarvitaan ihmisten ja rakennusten hyvinvoinnille.

– Järjestelmän säätö voidaan useimmiten tehdä suoraan olemassa oleviin laitteisiin. Muitakin toimenpiteitä voidaan harkita, mutta silloin tarvitaan kunnolliset kannattavuuslaskelmat. Tärkeintä on, että ilmanvaihtoon liittyvät muutokset tehdään suunnitelmallisesti ja oikealla ammattitaidolla.

Artikkeli Älä säästä sisäilmasi laadusta julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Lattiakaivo puhtaaksi

Ke, 01/23/2019 - 10:01

Lattiakaivo on osa perusjärjestelmää, ja sen korjaus sekä uusiminen kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Osakkaan ja asukkaan vastuulla on lattiakaivon puhtaana pito siinä määrin kuin se on mahdollista ilman varsinaisia työkaluja.

Puhdistaminen tapahtuu osakkaan/asukkaan toimesta siltä osin, kun hän ritilän poistettua käsin yltää ilman työvälineitä.

Lattiakaivon puhdistus- ja huolto-ohjeet toimitetaan huoneistoon linjasaneeraus- ja uudiskohteissa. Niihin kannattaa tutustua.

Lattiakaivon puhdistus

Käytä aina suojakäsineitä lattiakaivoa puhdistaessasi. Pesuaineeksi käy astianpesuaine tai yleispuhdistusaine. Vanha astianpesuharja käy hyvin pesuvälineeksi.

  • Nosta ritilä pois. Poista irtonaiset roskat ja hiukset esimerkiksi talouspaperilla.
  • Voit käyttää myös lattiakaivossa erillistä irrotettavaa suodatinta. Muista vaihtaa suodatin kuitenkin riittävän usein!
  • Laske lattiakaivoon puhdasta vettä. Suihkuta sinne astianpesuainetta tai yleispuhdistusainetta. Pese ritilä kummaltakin puolelta ja harjaa lattiakaivo puhtaaksi. Laske lopuksi lattiakaivoon puhdasta vettä.

Puhdistaminen tapahtuu osakkaan/asukkaan toimesta siltä osin, kun hän ritilän poistettua käsin yltää ilman työvälineitä.

Tukkeutunut lattiakaivo voi aiheuttaa kalliin vahingon

Viemärivedet voivat aiheuttaa ison vesivahingon, mikäli lattiakaivo on tukkeutunut. Jos lattiakaivon tukkeutuminen johtuu osakkaan huolimattomuudesta, on hän vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta. Huollon puutteista johtuneita vahinkoja ei korvata kiinteistövakuutuksesta.

Marttojen ekovinkki:

Kaada lattiakaivoon ½—1 dl ruokasoodaa ja 1—2 dl väkiviinaetikkaa. Kun sihinä loppuu, laske kaivoon muutama litra kuumaa vettä.

Lattiakaivon puhdistuksen yhteydessä on hyvä katsoa pintapuolisesti lattiakaivon kunto. Taloyhtiö voi myös teettää esimerkiksi kartoituksen kaikkien huoneistojen vesikalusteista ja märkätiloista. Tässä Suomen Huoltokäynnin toteuttamassa kartoituksessa lattiakaivossa huomattiin esimerkiksi, että linjasaneerauksessa tehty vedeneristys on lattiakaivon asennuksen yhteydessä mitä ilmeisemmin rikkoutunut osittain ja viemärin tulviessa on vaara, että vesi pääsee rakenteisiin. Kuva: Mervi Ala-Prinkkilä TUTUSTU KIINTEISTÖALAN KUSTANNUKSEN TUOTTEISIIN
Lisää ostoskoriin
Lisää ostoskoriin
Lisää ostoskoriin

Artikkeli Lattiakaivo puhtaaksi julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Mitä tekee toiminnantarkastaja?

Ke, 01/23/2019 - 09:57

Toiminnantarkastaja varmistaa, että taloyhtiön hallinto on asianmukaisesti järjestetty ja yhtiön johto toiminut yhtiöjärjestyksen, asunto-osakeyhtiölain ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti.

Toiminnantarkastaja keskittyy yhtiökokouksen ja hallituksen päätösten laillisuuteen. Hän ei voi ottaa kantaa päätösten tarkoituksenmukaisuuteen. Jos ne on tehty lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti, ei toiminnantarkastaja selvitä, onko esimerkiksi tietyn sopimuskumppanin valinta yhtiölle edullisinta. Hänen tehtävänään on kuitenkin tarkistaa, että yhtiökokouksen päätökset on toimeenpantu.

Taloyhtiön toiminnantarkastajalle ei ole ammatillista pätevyysvaatimusta. Hän voi olla esimerkiksi osakas, joka nauttii toisten osakkaiden luottamusta. Yhtiökokous asettaa  kriteerit toiminnantarkastajan osaamiselle ja kokemukselle. Toiminnantarkastajalla tulee silti olla sellainen talous- ja lakiasioiden tuntemus, kuin taloyhtiön toiminnan laatu ja laajuus edellyttävät. Lisäksi hänen on hyvä tuntea perusasiat asunto-osakeyhtiölaista.

– Toiminnantarkastus on yleensä vuositarkastus, jos ei ole erityistä syytä tilikauden aikaisille tarkastustoimille. Niitä ei silti mikään kiellä, tarkastajan oman harkinnan mukaan, sanoo Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen. 

Tarkastajan tietolähteet 

Toiminnantarkastajalle tärkeä dokumentti on yhtiöjärjestys. Siihen on hyvä tutustua heti tarkastajaksi valinnan jälkeen.

Yhtiökokouksen päätöksiin kannattaa syventyä pöytäkirjoista jo tilikauden aikana.

Tärkeisiin sopimuksiin, kuten isännöinti-, kiinteistöhuolto-, siivous-, ja vakuutussopimuksiin, kannattaa myös tutustua jo tilikaudella.

Hallituksen pöytäkirjojen avulla toiminnantarkastaja saa käsityksen siitä, miten hallitus on hoitanut tehtäviään. Taloyhtiön ylin päätöksentekijä on yhtiökokous. Toiminnantarkastaja varmistaa yhtiökokousten pöytäkirjoista, että yhtiössä on toimittu lainmukaisesti.

Varsinkin taloyhtiössä asuva toiminnantarkastaja voi hyvin seurata tiedonkulkua yhtiössä, huoltoa ja kunnossapitoa, sekä havainnoida osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumista.

Toiminnantarkastajan kannattaa kirjata havaintonsa. Siten ja asiakirjoihin tutustumalla hän saa yleiskuvan yhtiön tilanteesta ja toiminnasta tilikaudella.

Taloyhtiön on asunto-osakeyhtiölain mukaan laadittava aina toimintakertomus. Se on sanallinen selvitys yhtiön taloudellisesta tilanteesta, tilikaudesta ja tulevaisuuden näkymistä ja helppolukuisena osakkaille tärkeä tietolähde. Toimintakertomuksesta toiminnantarkastaja pystyy havainnoimaan yhtiön tilikautta, vaikka hänellä ei olisi taloushallinnon koulutusta.

Toiminnantarkastuksessa on selvitettävä, onko toimintakertomuksessa annettu vähintään asunto-osakeyhtiölain vaatimat tiedot ja vastaavatko ne tarkastushavaintoja.

Toiminnantarkastuksen onnistuminen edellyttää toimivaa yhteistyötä hallituksen, isännöitsijän ja kirjanpitäjän kanssa. Jo tilikauden aikana sovitaan aineistojen luovutuksesta ja aikatauluista. Toiminnantarkastajan ei kannata kuormittaa yhteystahoja jatkuvilla yhteydenotoilla, ellei tilanne yhtiössä sitä vaadi (esimerkiksi epäselvyydet tai isot remontit).

Toiminnantarkastaja ei voi olla osa yhtiön hallintoa. Hänen ei kuulu osallistua hallituksen kokouksiin, paitsi hallituksen sitä pyytäessä.

Talouden ja tilinpäätöksen tarkastus

Hallinnon tarkastuksen lisäksi toiminnantarkastajan tehtäviin kuuluu taloyhtiön talouden ja tilinpäätöksen tarkastaminen.

– Tässä on suuri merkitys sillä, onko taloyhtiössä myös tilintarkastaja. Toiminnantarkastajan ei tarvitse olla taloushallinnon ammattilainen. Hän voi turvautua tilintarkastajan ammattitaitoon. Tällöin hänelle tärkein tilinpäätösdokumentti on toimintakertomus. Tällöin toiminnantarkastaja ja tilintarkastaja täydentävät toisiaan, Juho Järvinen kertoo.

– Mikäli yhtiössä ei ole tilintarkastajaa, toiminnantarkastajan tulee kiinnittää tarkempaa huomiota myös tilinpäätöksen muihin osiin.

Toiminnantarkastaja tarkastaa kirjanpidon ja taloushallinnon yleisen järjestämisen ja tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen asianmukaisuuden. Hän varmistaa, että tilinpäätös pohjautuu tilikauden kirjanpitoon. Ensisijaisesti tarkastaja varmistaa, että tulot ja menot on merkitty oikein ja tilinpäätöksestä ilmenevät olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, velat ja oma pääoma.

Tärkeimpien tuottojen ja kulujen, kuten vastikkeiden ja lämmityskulujen, on oltava tilinpäätöksessä oikein jaksotettuja. Maksuhetkellä ei ole merkitystä, vaan oleellista on, mille tilikaudelle tulot ja kulut kuuluvat.

Vaikka toiminnantarkastaja ei olisi talousammattilainen, hänen on silti hyvä varmistaa, että tilinpäätös noudattaa kirjanpitolainsäädäntöä ja hyvää kirjanpitotapaa. Kirjanpitolautakunnan (KILA) yleisohjeeseen asunto-osakeyhtiöille ja raporttimalleihin kannattaa tutustua.

Tuloslaskelma

Tuloslaskelma esittää selkeästi tilikaudella saadut tulot ja menot. Toiminnantarkastaja pohtii, antaako laskelma osakkaille riittävästi tietoa tilikauden tuloksen muodostumisesta.

Taloyhtiö pyrkii yleensä saamaan tilikauden tuloksen mahdollisimman lähelle nollaa, sillä taloyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa. Tuloslaskelmaa tarkastaessaan toiminnantarkastaja ensisijaisesti varmistaa, että tilikauden tulot ja menot ilmenevät tilinpäätöksestä oikein jaksotettuina.

Tilinpäätöksen järjestelykeinojen on oltava verolainsäädännön mukaisia. Näitä keinoja ovat esimerkiksi asuintalovaraus, korjauskulujen käsittely sekä rahastoinnit.

Juho Järvinen painottaa, että tuloslaskelmasta ja taseesta on oltava vertailutieto edellisestä vuodesta. Yhdessä vertailutiedon ja talousarviovertailun kanssa toiminnantarkastajan on helppo havainnoida muutoksia. Havainnot on hyvä kirjata myöhempää raportointia varten.

Hyvä toiminnantarkastuskertomus on selkeä ja informatiivinen.

Tarkastuskertomus 

Toiminnantarkastajan on annettava jokaiselta tilikaudelta päivätty ja allekirjoitettu toiminnantarkastuskertomus, jossa on selkeästi yksilöity kohteena oleva tilikausi. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja antavat aina erilliset tarkastuskertomukset.

Toiminnantarkastuskertomuksessa on kerrottava, sisältääkö tilinpäätös vaadittavat tiedot. Lisäksi  toimintakertomuksessa on oltava sille asunto-osakeyhtiölaissa määrätyt tiedot.

Toiminnantarkastajan tulee huomauttaa kertomuksessaan, jos tarkastuksessa on ilmennyt, että hallitus, sen jäsen tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta voi seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Mikäli toiminnantarkastaja kokee, ettei voi antaa lausuntoa, on tästä ilmoitettava kertomuksessa.

Jos vakiomuotoinen kertomus ei ole mahdollinen, voidaan antaa ehdollinen tai kielteinen lausunto.

Ehdollinen lausunto annetaan, kun puhdasta puoltavaa lausuntoa ei voi antaa, mutta rajoittavat tekijät eivät ole niin merkittäviä, että edellyttäisivät kokonaan kielteistä lausuntoa.

Kielteinen lausunto annetaan, kun ehdollinen lausunto ei tuo riittävästi esiin tilinpäätöksen tai toimintakertomuksen harhaanjohtavuutta tai puutteellisuutta. 

Raportointi hallitukselle

Tilintarkastaja voi antaa hallitukselle erillisen tarkastuspöytäkirjan. Siinä voi olla huomautuksia, joita ei esitetä tilintarkastuskertomuksessa. Pöytäkirja on tilintarkastuslain mukaan viipymättä käsiteltävä hallituksessa ja säilytettävä luotettavalla tavalla.

Toiminnantarkastajalle ei asunto-osakeyhtiölaissa ole vastaavia säädöksiä, mutta hän voi antaa hallitukselle toiminnantarkastusmuistion. Se annetaan vain hallitukselle ja isännöitsijälle ja voi sisältää lieviä huomautuksia, joita ei mainita toiminnantarkastuskertomuksessa. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä muistion käsittelystä, mutta on suotavaa käsitellä sitä kuten tilintarkastajan tilintarkastuspöytäkirjaa.

Toiminnantarkastajana ei voi toimia:
  • taloyhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä, näiden puoliso, veli, sisar tai tällaiseen suoraan ylenevässä tai alenevassa sukulaisuussuhteessa oleva
  • oikeushenkilö
  • alaikäinen tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja
  • konkurssissa tai liiketoimintakiellossa oleva
  • yhtiön kirjanpidosta tai varojen hoidosta vastaava
  • henkilö, jolla on rahalaina, vakuus tai vastaava etuus yhtiöltä tai sen johtoon kuuluvalta.
 Rekisterimerkinnät

Toiminnantarkastaja tarkistaa, että taloyhtiön tiedot kaupparekisterissä ovat ajan tasalla ja mahdolliset yhtiöjärjestyksen, osakepääoman tai osakelukumäärien muutokset on rekisteröity.

Hän tarkistaa kaupparekisterin tietojen avulla, että yhtiön nimi, y-tunnus ja tilikausi on merkitty oikein tilinpäätösaineistoon.

Verkkokurssilla lisää tietoa

Tämä artikkeli perustuu Kiinteistöalan Kustannus Oy:n verkkokaupasta löytyvään Toiminnantarkastuksen perusteet -verkkokurssiin. Kurssin on laatinut Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen. Kurssi sisältää runsaasti videoita sekä käytännön toiminnantarkastusta helpottavia muistiopohjia ja malleja. Kurssin hinta sisältyy Kiinteistöliiton jäsenmaksuun.

Artikkeli Mitä tekee toiminnantarkastaja? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Onko taloyhtiösi vakuutettu järkevästi?

Ke, 01/23/2019 - 09:29

Vakuutusmeklari huolehtii siitä, että taloyhtiön vakuutusturva on kunnossa. 70 prosenttia kaikista vakuutukseen ilmoitettavista vahingoista on vuotovahinkoja, kertoo palvelujohtaja Jani Korhonen Howden Finland Oy:stä.

Mitä vakuutusmeklari tekee?

Tiivistetysti voidaan sanoa, että meklari hoitaa asiakkaan riskienhallintaa ja vakuutusasioita ja lähtökohtaisesti vakuutusmeklari on asiakkaan edunvalvoja. Laki säätelee toimintaamme, meklarin pitää olla riippumaton vakuutusyhtiöistä.

Vakuutuksilla on iso rooli kiinteistöissä. Vakuutuksiin kuuluu myös vahinkojen hoitaminen. Meklari hoitaa vakuutuksien kilpailutuksen hinta-laatusuhteeltaan parhaalla tavalla ja vahinkotilanteissa hakee korvauksia asiakkaan puolesta. Meillä vahinkojen hoito on keskeisessä roolissa, koska kiinteistöille sattuu paljon vahinkoja. 10-15 prosentissa korvauspäätöksistä on virheitä, joita me sitten oiomme asiakkaiden eduksi. Vuosittain uudelleenkäsittelyssä saadaan miljoonan euron lisäkorvaukset asiakkaillemme. Meklarin käytöstä on siis rahallista hyötyä kiinteistön omistajille.

Miksi taloyhtiöiden olisi hyvä käyttää apunaan vahinkovakuutuksien välittäjää?

Taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät eivät välttämättä ymmärrä vakuutussopimuksia ja -ehtoja, meklari on asiantuntija ja aikaa säästyy, kun ei tarvitse itse alkaa perehtyä vakuutusasioihin. Tunnemme vakuutusehdot ja lainmääräykset sekä vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännöt. Meklari hoitaa sen, että vakuutus on oikein, taloyhtiö ei ole alivakuutettu, mikä olisi erittäin ikävää, jos vahinko sattuu. Teemme analyysin eri yritysten tarjoamista vakuutuksista asiakkaalle. Ja hoidamme tietysti mahdolliset vahingot vakuutusyhtiön kanssa. Asiakkaan etua valvotaan joka tilanteessa.

Mitkä ovat taloyhtiöiden suurimmat riskit? Mitä vahinkoja korvataan eniten?

Putkivuodot ovat suurimmat riskit ja niitä myös korvataan eniten. 70 prosenttia kaikista kiinteistövakuutuksiin ilmoitettavista vahingoista on vuotoja. Vuotoja tapahtuu niin käyttövesiputkissa, viemäreissä kuin käyttölaitteissakin, kuten astianpesukoneissa. Tyypillisin vuoto on kiinteistön putkistovuoto. Rahallisesti vuodot ovat merkittäviä vahinkoja, siksi vakuutusyhtiöt niihin kiinnittävätkin niin paljon huomiota ja ne määrittelevät vakuutusmaksun suuruutta. Kun vakuutuksia kilpailutetaan, niin vakuutusyhtiöt katsovat ensin, minkä ikäiset putket talossa on. Tämä määrittelee sen, tarjotaanko vakuutusta ja mihin hintaan.

Tietojen oikeellisuus vakuutuskirjoista tulisi myös tarkastaa. Taloyhtiön kuutio- ja neliömäärä on hyvä olla oikein, sillä vakuutus korvaa vahingon sattuessa vain sen määrän mukaan, mikä on vakuutussopimukseen kirjattu.

Ovatko taloyhtiöt vakuuttaneet itsensä tarpeeksi hyvin?

Jos vakuutukset ovat meklarin hoidossa, niin silloin pääsääntöisesti asioiden pitäisi olla kunnossa. Yleensä taloyhtiöiltä löytyy peruskiinteistövakuutuspaketti, mihin kuuluu omaisuus-, toiminnan-, hallinnon vastuu- ja oikeusturvavakuutus. Omaisuusvakuutus voi esimerkiksi olla perus- tai all risk-tasoisia. All risk -vakuutus voi olla kilpailuttamalla jopa perustasoista vakuutusta halvempi, jolloin vakuutusturva taas on laajempi. Hinta all risk -vakuutuksissa ei ole mitenkään merkittävästi kalliimpi. Hallinnon vastuuvakuutuksessa ja oikeusturvavakuutuksessa voi olla esimerkiksi vain perusvakuutusmäärät, ne eivät aina välttämättä riitä, sillä lakimieskulut voivat riitatilanteissa nousta suuriksi. Perusvakuutusmäärä voi olla esimerkiksi 25 000 euroa ja sen lakimies laskuttaa aika nopeasti riitatilanteissa. Kun summa on käytetty, ei vakuutus korvaa ylimenevää osaa.

Myös hallituksen vastuuvakuutuksessa korvaussumma voi olla vain 50 000 euroa, summaa kannattaisi nostaa, sillä hallituksen jäsenet ovat luottamustehtävässä, josta ei isoja palkkioita saa, vähintä mitä taloyhtiö voi tehdä, on se, että se korottaa vastuuvakuutusmäärää esimerkiksi 200 000 euroon, jolloin on merkittävästi pienempi riski, että hallituksen jäsen joutuisi henkilökohtaisesti korvaamaan aiheuttamansa vahingon esim. taloyhtiölle. Vakuutusmääriin kannattaakin kiinnittää huomiota taloyhtiöissä.

Vakuutuksien sisältöihin kannattaa kiinnittää myös huomiota ja päivittää ne. Meklareilla on myös lisätuotteita, joilla taloyhtiön vakuutuksia voi päivittää. Turvalaajuus ja oikeusturva- ja hallinnon vastuuvakuutus vakuutusmäärät kannattaa selvittää.

Tietojen oikeellisuus vakuutuskirjoista tulisi myös tarkastaa. Taloyhtiön kuutio- ja neliömäärä on hyvä olla oikein, sillä vakuutus korvaa vahingon sattuessa vain sen määrän mukaan, mikä on vakuutussopimukseen kirjattu. Pahimmillaan meille tulleista asiakkaista joillain on ollut 50 prosenttia alivakuutettu kiinteistö. Vakuutusyhtiölle oli annettu väärät tiedot kuutiomäärissä ja tämä olisi voinut tulipalotilanteessa johtaa siihen tilanteeseen, että vakuutusyhtiö olisi korvannut vain sopimuksen mukaiseen määrään asti eli puolet korvauksista olisi jäänyt saamatta. Virheellinen tieto sitoo vakuutuksen ottajaa.

Taloyhtiöiden tulisi myös huolehtia siitä, että taloyhtiön talkoisiin osallistujat on vakuutettu. Tähän on monia erilaisia vaihtoehtoja.

Millaisissa tapauksissa taloyhtiö voi olla vaarassa jäädä ilman vakuutusturvaa?

Ei varmastikaan kukaan jää täysin ilman vakuutusta, mutta yleensä vuotovahinkohistoriaa omaava taloyhtiö voi joutua neuvottelemaan vakuutuksesta. Joku ratkaisu saadaan vakuutusyhtiön kanssa aikaan korkeammalla hinnalla tai omavastuulla tai jopa tiputtamalla vuoto-osat pois vakuutuksesta.

Terveisiä taloyhtiöille

Kannattaa katsoa, millainen vakuutus taloyhtiöllä on. Mitä vakuutuskirjassa ja -ehdoissa sanotaan. Millainen vakuutusturva oikeasti on. Mitä taloyhtiö omassa riskienhallinnassaan haluaa, että vakuutuksilla turvataan? Onko hinta-laatusuhde hyvä ja säästetäänkö oikeassa paikassa? Kannattaako säästää muutama satanen vuodessa, jos paremmalla turvalla vahinkotilanteessa vältytään siltä, että ei tarvitse lähteä pankkiin? Vakuutusmaksujen osuus taloyhtiön menoista on noin neljä prosenttia. Kahden sadan euron säästö voi kääntyä 100 000 euron korvauksien menetykseksi ja saman suuruiseksi pankkilainaksi.

Jani Korhonen
  • Ikä: 41
  • Ammatti: palvelujohtaja
  • Koulutus: tradenomi
  • Harrastukset: uinti, kuntosali
Howden Finland
  • Henkilökuntaa: 75
  • Palvelut: kiinteistö- ja yritysasiakkaiden riskien hallinta ja vakuutuspalvelut
  • Omistaja: Howden Broking Group

Artikkeli Onko taloyhtiösi vakuutettu järkevästi? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kiinteistöliitolta työkalu taloyhtiön kunnon arvioimiseen

Ti, 01/22/2019 - 13:17

Kiinteistöliitto on julkaissut palvelun, jonka avulla taloyhtiöt saavat käsityksen omien rakennustensa kunnosta ja korjaustarpeista. Rakennuksen kuntosovellus Raku on taloyhtiöille suunnattu verkkosovellus, jonka avulla taloyhtiöt voivat pitkäjänteisesti ja suunnitelmallisesti huolehtia kiinteistöomaisuudestaan.

– Työkalumme avulla taloyhtiöt voivat muodostaa käsityksen rakennustensa kunnosta ja korjaustarpeista. Kun käyttäjä syöttää verkkosovellukseen tietoja taloyhtiöstä, työkalu laskee rakennusosien ja järjestelmien jäljellä olevan käyttöiän. Näiden tietojen avulla taloyhtiöt voivat myös laatia asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitotarveselvityksen ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman, kertoo Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Taustalla Rakennustietosäätiön ohjekortit

Kiinteistöliitto on kehittänyt palvelun yhteistyössä Rakennustietosäätiön kanssa. Palvelun tekemät laskelmat perustuvat pääosin Rakennustietosäätiön ohjekortteihin. Työkalu ilmaisee rakennusten ja sen teknisten järjestelmien jäljellä olevan käyttöiän liikennevalojen avulla.

– Jos teoreettista käyttöikää on jäljellä yli 10 vuotta, sovellus antaa sille vihreän liikennevalon. Keltainen liikennevalo osoittaa, että teoreettista käyttöikää on jäljellä viidestä kymmeneen vuotta ja punainen liikennevalo, että teoreettista käyttöikää on jäljellä alle viisi vuotta, Virta kertoo.

Lisää suunnitelmallisuutta kiinteistönpitoon

Jari Virran mukaan työkalu auttaa taloyhtiöitä suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa ja helpottaa erilaisiin korjaushankkeisiin varautumista myös taloudellisessa mielessä.

– Seuraamalla rakennusten kuntoa palvelumme avulla taloyhtiöt välttyvät tilanteelta, jossa korjaustarpeet kaatuvat päälle yllättäen ja yhtä aikaa, Virta sanoo.

Rakennuksen kuntosovelluksen teknisestä toteutuksesta on vastannut Hepoteq Oy ja ulkoasusta Fakiirimedia Oy. Rakennuksen kuntosovellus Raku on Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden käytettävissä jäsenille tarkoitetulla verkkosivustolla.

Artikkeli Kiinteistöliitolta työkalu taloyhtiön kunnon arvioimiseen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Sivut