• Arkisin ma-pe klo 9-15
  • 050 543 0995
  • toimisto[ät]joenisannointikeidas.fi
Tilaa syöte syöte Kiinteistölehti
Syötteen kokonainen osoite. 2 tuntia 31 min sitten

Taloyhtiö tueksi paloturvalliseen asumiseen

Ma, 11/25/2019 - 15:20

Paloturvallisuusviikolla kannattaa pysähtyä miettimään taloyhtiön ja asuntojen paloturvallisuutta. Taloyhtiön on hyvä muistuttaa asukkaita säännöllisesti tarkastamaan omien palovaroitintensa toimivuus, ja asukkaiden puolestaan on hyvä muistaa huolellisuus esimerkiksi ruuanlaitossa ja kynttilöiden polttamisessa.

Paloturvallisuusviikon teemana ovat tänä vuonna lieden käytöstä aiheutuvat tulipalot. Päivittäin suomalaisissa kodeissa on keskimäärin kahdeksan tulipaloa, joista noin kolme johtuu lieden käytöstä. Liesipaloista puolestaan kaksi kolmannesta johtuu valvomattomasta lieden käytöstä, kolmannes taas asiaankuulumattomasta tavarasta lieden päällä.

Taloyhtiön paloturvallisuus on kaikkien etu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan perustasoiset sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet varavirtalähteineen kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Paristokäyttöisten palovaroitinten kunnossapidosta tulee asukkaiden huolehtia itse.

– Taloyhtiön paloturvallisuus on kaikkien etu. Huolellinen yhtiö varmistaa säännöllisesti omien palovaroittimiensa toimivuuden ja muistuttaa myös asukkaita tarkastamaan paristokäyttöisten palovaroitintensa toimivuuden, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Taloyhtiöltä apua paristojen vaihtamiseen

Kaikki asukkaat eivät välttämättä kykene itse huolehtimaan siitä, että asunnossa on toimiva palovaroitin.

– Asukkaat eivät välttämättä pysty itse vaihtamaan pattereita palovaroittimiinsa tai ehkä he eivät edes tiedä, että patterit on syytä vaihtaa säännöllisesti, Pynnönen sanoo.

Pelkästään pattereiden toimivuudesta huolehtiminen ei riitä, sillä palovaroitin tulee ennen pitkää käyttöikänsä päähän ja lakkaa toimimasta, vaikka paristot olisikin vaihdettu. Varoittimeen kertyvä pöly, rasva ja muu lika voivat estää varoittimen toiminnan. Viranomaiset suosittelevat, että palovaroittimet vaihdetaan uusiin 5-10 vuoden välein.

– Taloyhtiö voi hankkia myös paristokäyttöiset uudet palovaroittimet asukkaitten puolesta ja muistuttaa pattereiden vaihtamisesta vaikkapa toimittamalla uudet. Tarvittaessa taloyhtiön on hyvä tarjota myös apua pattereiden vaihtamiseen esimerkiksi tilaamalla työn huoltoyhtiöltä, Pynnönen suosittelee.

Palovaroittimista huolehtimiseen sopiva ajankohta voisi olla esimerkiksi vuosittain vietettävään paloturvallisuusviikkoon liittyvä palovaroitinpäivä 1.12.

Kodin paloturvallisuusvinkit
  • Älä sijoita kynttilää palavalle alustalle äläkä jätä sitä yksin palamaan.
  • Älä jätä ruokaa kypsymään ilman valvontaa.
  • Älä jätä lieden päälle mitään sinne kuulumatonta.
  • Älä kuivata vaatteita saunassa tai muutenkaan käytä saunaa varastona.
  • Sijoita palovaroitin jokaiseen makuuhuoneeseen ja poistumisreiteille.
  • Pidä sammutusvälineet toimintakunnossa, ja varmista, että kotiväki tietää, missä ne ovat. Harjoitelkaa yhdessä käyttämään niitä.
  • Pidä poistumisreitit esteettöminä, äläkä sijoita tavaroita tukkimaan tietä.
  • Suunnitelkaa yhdessä kotiväen kanssa, miten kukin toimii, jos tulipalo syttyy.
  • Suunnittele reitit, joita pitkin pääsee kotoa turvaan tulipalon syttyessä.
  • Lataa älypuhelimiin 112-sovellus ja opettele kotiväen kanssa hätäpuhelun soittaminen

 

Artikkeli Taloyhtiö tueksi paloturvalliseen asumiseen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kehittyvä kerrostalo -hanke tuonut jo monta innovatiivista rakennusratkaisua Helsinkiin

Ma, 11/18/2019 - 15:39

Helsinkiä rakennetaan nyt suurella volyymillä. 86 prosenttia Helsingin asunnoista on kerrostaloissa, joten myös suurin kehittämisen tarve kohdistuu niihin.

Helsingin kaupungin vuonna 2009 lanseeraama Kehittyvä kerrostalo -hanke on antanut mahdollisuuden jättää kädenjäljen kerrostaloasumiseen. Tämä koskee ensi sijassa rakennuttajia ja suunnittelijoita, mutta yhtä lailla osallistumista ja yhteistyötä on tarvittu myös asukkailta.

Huomattava osa hankkeissa toteutetuista kerrostaloista on joko kaupungin omistamalle maalle rakennettuja vuokrataloja tai Hitas-kohteita, mutta mukaan on mahtunut myös kaikki muut asumisen hallintamuodot.

Kehittyvä kerrostalo -seminaari järjestettiin jälleen torstaina 14.11. Seminaari järjestetään joka toinen vuosi ja siellä kuullaan kokemuksia jo toteutuneista hankkeista sekä esitetään uusia hankeideoita. Tällä kertaa esillä olivat mm. puurakentaminen, muunneltavuus, viherrakentaminen sekä rakentamisen ympäristötavoitteet.

Apulaiskaupunginjohtaja Anni Sinnemäki muistutti avauspuheenvuorossaan, että Helsingin asuntorakentamiseen vaikuttavat tulevina vuosina niin viime aikojen matalat syntyvyysluvut kuin myös asetetut ympäristönsuojelulliset tavoitteet, kuten hiilineutraalius vuoteen 2035 mennessä.

Hankeen kuulumisia esitellyt erityissuunnittelija Riikka Karjalainen kertoi, että tulevaisuutta viitoittavat sekä hankeen kansainvälistyminen että kaupunkilähtöisyys. Suunnittelussa keskeisiksi huomion kohteiksi nousevat mm. pihat ja porrashuoneet sekä vehreys, ikääntyneiden uudet asumismuodot ja kaupunkiuudistusalueiden vetovoiman lisääminen.

Yhteisölliset asumisratkaisut ja kiertotalous tulevien hankkeiden ytimessä

Seminaarissa esitellyistä hankkeista jo valmistuneissa korostuivat mm. viherrakentaminen (Jätkäsaaren viherkatot), lapsiperheiden tarpeet huomioiva rakentaminen (Kalasatama), muuntojoustava kerrostalo, kerrospihatalo ja kohtuuhintainen kerrostalo (esim. Hitas-kohde Kivikkossa).

Käynnistymässä olevissa hankkeissa kantava teema on kestävä kehitys. Näistä yhdessä panostetaan asuntojen muunneltavuuteen, jolla tähdätään rakennusten käyttöiän pidentämiseen. Luvassa on myös lisää puurakentamista, joka on rakennustapana huomattavasti betonirakentamista ekologisempaa. Lisäksi yksi kohteista on kestäviä teknisiä ratkaisuja sekä luonnollisia muovittomia rakennusmateriaaleja hyödyntävä kerrostalohanke.

Horisontissa siintää jo näitä kahta aaltoa seuraava teema, nimittäin kiertotalous ja yhteisöllisyys. Circular City Village CO-10 Oy tarjoaa kierrätysmateriaaleja hyödyntävää, energiatehokasta ja ennen kaikkea yhteisöllisyyttä korostavaa rakentamista. Village Co-living puolestaan tarjoaa yhteisöasujille suunnattuja vuokra-asuntoja, joiden suunnittelussa pyritään kokonaisvaltaiseen kestävyyteen. Lisäksi on vielä EXCESS-plusenergiatalo -projekti, joka lupaa tuottaa vuositasolla enemmän energiaa kuin mitä rakennus kuluttaa.

Innovatiivisuus näyttää vain kasvavan Kestävä kerrostalo -hankeen edetessä. Jäämme mielenkiinnolla odottamaan, mitä tuleman pitää.

Kehittyvä kerrostalo -hanke
  • Käynnistetty vuonna 2009
  • tarkoituksena kehittää kaupunki- ja kerrostaloasumista Helsingissä
  • tarjoaa rakennuttajille tilaisuuden kokeilla uutta
  • tarjoaa asukkaille uudenalaisia asumisvaihtoehtoja.
Hyväksytty rakennushanke:
  • Toteuttaa kaupungin strategisia tavoitteita
  • sisältää uutuusarvoa (kansallisesti, Helsingissä, hankeen puitteissa tai kansainvälisesti)
  • kehittää merkittävästi asuntorakentamista tai asumisen ratkaisuja
  • on kaupunkikuvaltaan korkeatasoinen
  • tuo lisäarvoa asukkaille
  • on toteutuskelpoinen (riskit tunnetaan ja osataan huomioida)
  • nostaa esikaupunkialueen statusta.
Hyödyllisiä linkkejä

Tutustu tarkemmin Kestävä kerrostalo -hankeeseen.
Lue aikasemmin julkaistu uutinen muuntojoustavasta kerrostalosta.
Lue aikaisempi uutinen kohtuuhintaisesta kerrostalosta.

Artikkeli Kehittyvä kerrostalo -hanke tuonut jo monta innovatiivista rakennusratkaisua Helsinkiin julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Tutkimus: Joka neljäs taloyhtiön osakas tuntee oman taloyhtiönsä talouden heikosti

Ti, 11/05/2019 - 13:38

Suurin osa suomalaisten taloyhtiöiden osakkaista kokee tuntevansa oman taloyhtiönsä taloudellisen tilanteen vähintään melko hyvin. Joka neljäs (23 %) osakkaista ei kuitenkaan tiedä, onko omalla taloyhtiöllä lainaa tai mitkä ovat oman taloyhtiön suurimmat menoerät. Tiedot selviävät Realia Isännöinnin IRO Researchillä teettämästä Tuhat suomalaista -tutkimuksesta.

– Ilahduttavaa tutkimustuloksissa on se, että tutkimuksen mukaan valtaosa asunto-osakeyhtiöiden osakkaista kokee tuntevansa oman yhtiönsä taloudellisen tilanteen joko hyvin tai melko hyvin (72 %). Samaan aikaan kuitenkin lähes neljännes (23 %) asunto-osakeyhtiöiden osakkaista sanoo, ettei tiedä, mitkä ovat oman taloyhtiön suurimmat menoerät ja 17 % ilmoittaa, ettei osallistu yhtiökokouksiin tai seuraa taloyhtiönsä päätöksentekoa, Realia Isännöinnin liiketoimintajohtaja Veli Huotari sanoo.

Tutkimuksessa 24 % vastaajista ilmoitti tuntevansa oman taloyhtiönsä taloudellisen tilanteen huonosti. Osakkailta kysyttiin myös, onko heidän omalla taloyhtiöllään lainaa. Lähes neljännes (23 %) osakkaista ei osannut sanoa, onko heidän taloyhtiöllään lainaa. Erityisen suurta epätietoisuus oli nuorten aikuisten (alle 34-vuotiaiden) keskuudessa.

Nuorilla heikoimmat tiedot taloyhtiön menoeristä

Mitä nuoremmasta henkilöstä on kyse, sitä heikommin tunnettiin myös taloyhtiön suurimmat menoerät: alle 24-vuotiaista 86 % ja 25–34-vuotiaista 42 % ei tunne taloyhtiönsä merkittävimpiä kulueriä. Sen sijaan yli 65-vuotiaista osakkaista 82 % kertoo tuntevansa taloyhtiönsä suurimmat menoerät.

– Arkikokemus taloyhtiöistä osoittaa, että vanhemmat ikäryhmät ovat usein nuoria aktiivisempia esimerkiksi kuulumaan taloyhtiön hallitukseen sekä osallistumaan päätöksentekoon taloyhtiössä. Hallitusten ja isännöintitoimijoiden pitäisi löytää yhdessä keinoja innostaa kaikenikäisiä osakkaita mukaan taloyhtiön päätöksentekoon, Veli Huotari sanoo.

Vain runsas kolmannes osakkaista seuraa taloyhtiönsä päätöksentekoa aktiivisesti

Tutkimuksen mukaan vain reilu kolmannes (35 %) osakkaista seuraa aktiivisesti oman taloyhtiönsä päätöksentekoa osallistumalla yhtiökokouksiin sekä tutustumalla osakkaille jaettaviin materiaaleihin. Tutkimuksen mukaan 17 % osakkaista ei osallistu yhtiökokouksiin eikä seuraa taloyhtiön päätöksentekoa mitenkään.

– Koska suomalaisten varallisuudesta valtaosa on kiinni asunnoissa, taloyhtiön päätöksillä on suuri vaikutus ihmisten varallisuuteen. Taloyhtiön asioiden hoitoon ja päätöksentekoon pitäisi suhtautua samalla tavalla kuin muunkin varallisuuden hoitoon, Huotari huomauttaa.

Tutkimuksen mukaan vain puolet osakkaista (53 %) kokee ymmärtävänsä oman taloyhtiönsä tilinpäätösmateriaalia. Miehistä näin sanoo 60 %, naisista 45 %. Parhaiten tilinpäätösmateriaalia kokevat ymmärtävänsä yli 65-vuotiaat osakkaat.

– Tässä on taloyhtiöiden hallituksilla ja isännöintiyrityksillä työsarkaa. Yhtiökokouksissa tulisi pystyä muodostamaan yhteinen ymmärrys taloyhtiön nykytilanteesta sekä siitä, millä toimenpiteillä yhtiön tulevaisuus näyttäisi yhä valoisammalta, Veli Huotari sanoo.

Tutkimuksen tiedot

IROResearch Oy:n Tuhat suomalaista -tutkimuksen tiedonkeruuaika oli 2.-9.10.2019. Tutkimushaastatteluja tehtiin yhteensä 1 000. Tutkimukseen vastasivat ne suomalaiset, jotka olivat osakkaana taloyhtiössä. Tutkimuksen otos painotettiin iän, sukupuolen, asuinpaikkakunnan tyypin sekä maakunnan mukaan vastaamaan suomalaista väestöä valtakunnallisesti. Tutkimuksen tilastollinen virhemarginaali on maksimissaan n. + 3,2 %-yksikköä.

 

Artikkeli Tutkimus: Joka neljäs taloyhtiön osakas tuntee oman taloyhtiönsä talouden heikosti julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Huomioi naapurit Halloweenin vietossa

Ma, 10/28/2019 - 09:57

Yhdysvalloista Suomeen rantautuneella Halloweenilla ei ole Suomessa yhtä päivämäärää, johon juhlinta keskittyisi. Näin Halloweenin vietto saattaa jatkua useita päiviä, jopa viikkoja, eikä tämä välttämättä miellytä kaikkia.

Taloyhtiössä naapurit on huomioitava Halloweenin vietossa, kuten kaikessa muussakin toiminnassa. Yksi osa naapureiden huomioimista on se, että koristeet pidetään oman huoneiston sisäpuolella, eikä niitä levitellä esimerkiksi porraskäytävään tai taloyhtiön pihamaalle.

– Jo paloturvallisuus edellyttää, ettei kurpitsoja tai muita koristeita saa laittaa porraskäytäviin, muistuttaa Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Karkki vai kepponen?

Halloweenin viettoon kuuluvat Yhdysvalloissa myös ovelta ovelle karkkien toivossa kiertävät lapset. Kristel Pynnösen mukaan mikään laki ei kiellä lasten karkinkerjuuta, mutta asukas saa luonnollisesti itse päättää, avaako ovensa vai ei.

– Myös ovelle koputtelijan kannattaa muistaa, ettei kenenkään ole pakko avata oveaan tai antaa karkkia, Pynnönen sanoo.

Yhdysvalloissa, jossa Halloweenilla on pitkät perinteet, osa taloyhtiöistä on määritellyt ajankohdat, jolloin ”karkki tai kepponen” -kiertely on sallittua. Suomessa kyse ei ainakaan toistaiseksi ole niin isosta ilmiöstä, että tällaisille aikarajoille olisi Kristel Pynnösen mielestä tarvetta.

– Mutta jos joku kokee kiertelyn kovasti häiriöksi, mikään ei estä häntä teippaamasta oveensa lappua, jossa asia ilmaistaan. Tästä ei kannata Halloweenia viettävien naapureidenkaan pahastua, Pynnönen neuvoo.

 

Artikkeli Huomioi naapurit Halloweenin vietossa julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

YK:n päivän teemat tasavertaisuus ja oikeudenmukaisuus tärkeitä myös taloyhtiöissä

Ke, 10/23/2019 - 09:30

Torstaina 24.10. vietetään Yhdistyneiden Kansakuntien päivää, jonka teemat eli ihmisten tasavertaisuus, ihmisoikeudet ja oikeudenmukaisuus ovat tärkeitä myös jokaisessa taloyhtiössä.

– Taloyhtiö, jossa huomioidaan naapurit, vältetään turhia riitoja ja pyritään oikeudenmukaiseen asumiseen, on hyvinvoiva taloyhtiö, toteaa Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Kansainvälisyys tullut osaksi taloyhtiöiden elämää

Aiemmin suomalaisten taloyhtiöiden nimitauluissa luki pääasiassa suomen- tai ruotsinkielisiä sukunimiä, mutta nyt yhä useammassa yhtiössä asuu myös useita muita kieliä puhuvia ihmisiä. Erilaiset kieli- ja kulttuuritaustat on hyvä huomioida taloyhtiössä niin, että turhilta väärinkäsityksiltä ja ristiriidoilta vältyttäisiin.

Kristel Pynnösen mukaan Kiinteistöliittoon tulee toisinaan yhteydenottoja, joissa asukas katsoo tulleensa kiusanteon kohteeksi tai syrjityksi etnisen alkuperänsä takia.

– Yllättävän usein riidan taustalla on väärinkäsitys tai muu kommunikaatioon liittyvä ongelma, Pynnönen sanoo.

Käytettävistä kielistä kannattaa sopia yhdessä

Laki ei ota kantaa siihen, millä kielillä taloyhtiön on viestittävä. Suomen viralliset kielet ovat suomi ja ruotsi, mutta taloyhtiö on yksityinen toimija, eikä sillä ole velvollisuutta viestiä molemmilla kotimaisilla kielillä, saati sitten muilla kielillä. Taloyhtiön etu kuitenkin on, että kaikki vastaanottajat ymmärtävät heille lähetetyt viestit ja tiedotteet.

– Käytettävästä kielestä kannattaa taloyhtiössä sopia yhteisesti. Käytettävä kieli ei kuitenkaan ole sen kokoluokan asia, että siitä kannattaisi ottaa määräys yhtiöjärjestykseen, Pynnönen toteaa.

Jos taloyhtiössä puhutaan useita vieraita kieliä, yksi vaihtoehto on selvittää, olisiko esimerkiksi englanti kieli, jota kaikki asukkaat ja osakkaat ymmärtävät. Myös kuvalliset tiedotteet voivat olla hyvä vaihtoehto monikieliseen taloyhtiöön.

– Asunto-osakeyhtiö on suomalainen asumismuoto, joka voi olla muualta tuleville täysin vieras. Sen vuoksi on tärkeää, että taloyhtiö tiedottaa osakkaille ja asukkaille esimerkiksi erilaisista vastuukysymyksistä ja yhteisistä pelisäännöistä, Pynnönen sanoo.

 

Artikkeli YK:n päivän teemat tasavertaisuus ja oikeudenmukaisuus tärkeitä myös taloyhtiöissä julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Viisas taloyhtiö ennakoi

Pe, 10/18/2019 - 08:00

Taloteknisten korjaushankkeiden laiminlyönti ei kannata, sillä kiinteistö kostaa aina huonon ylläpidon.

Valitettavan usein taloyhtiössä havahdutaan kiinteistön kuntoon vain silloin, kun jokin menee rikki. Ennakoimalla ja kiinteistön kuntoa seuraamalla taloyhtiö voi säästää niin osakkaiden rahoja kuin hermojakin.

Kiinteistöt ovat yksilöitä. Siksi ei kannata tuudittautua siihen, että jos samaan aikaan rakennettu naapuritaloyhtiö ei ole vielä aloittanut putkiremonttia, niin ei meidänkään tarvitse. Naapurissahan on voitu jo vuosia sitten tehdä kuntoarvio ja aloittaa varautuminen korjaushankkeeseen.

Kiinteistön kunnon seuraamisen ohella hallitusten on hyvä miettiä, miten väistämättä eteen tulevat korjaushankkeet rahoitetaan ja kustannukset jaksotetaan. Budjetoinnin pohjana toimii kuntoarvio.

– Monessa taloyhtiössä korjaushankkeen rahoitus on haasteellista ja pientä vastiketta pidetään valitettavan usein osakkaiden keskuudessa hyvänä asiana. Varjopuolena on tällaisissa yhtiöissä se, että remontteja jätetään säästösyistä tekemättä ja korjausvelkaa kertyy, huomauttaa asumisrakentamisen palveluiden yksikön päällikkö Jari Heikkilä Suomen Talokeskus Oy:stä.

– Pitämällä huolta kiinteistön kunnosta osakkaat myös huolehtivat kiinteistön arvonnoususta, toteaa kunnossapito yksikön LVI-tekniikan konsultti Tapio Korkala Suomen Talokeskus Oy:stä.

– Kiinteistön kunnossapidon tulee olla ennakoivaa, eikä ”tulipalojen sammuttelua”. Kiinteistö kostaa aina huonon ylläpidon esimerkiksi vesivuodoilla, Korkala jatkaa.

Kuntoarvio kannattaa tehdä

Hyvän kuvan kiinteistön kunnosta antaa kuntoarvio. Remonttitarpeiden ajankohtaisuutta voi karkeasti arvioida myös ns. teknisten käyttöikien perusteella, mutta näitä ei kannata orjallisesti tuijottaa.

– Esimerkiksi lämmönjakolaitteiston elinkaareksi on arvioitu noin 20 vuotta, mutta laitteistoon voidaan jo aiemminkin joutua vaihtamaan osia. Taloyhtiön kannattaakin alkaa suunnitella hyvissä ajoin laitteiston vaihtamista eikä vasta silloin, kun 20 vuotta on täynnä, Korkala muistuttaa.

Pahimmassa tapauksessa käy niin, että laitteisto rikkoontuu talvipakkasilla ja lämmönjakelu katkeaa. Laitteiston uusimista hankaloittaa tässä tapauksessa se, että suunnitelmaa ja urakkakilpailutusta ei luonnollisestikaan ole tehty.

Kuntoarvio on pohjana, kun hallitus miettii PTS:ää eli pitkän tähtäimen suunnitelmaa eri korjaushankkeille.

– Kuntoarvio on hyvä ohjenuora, kun mietitään, miten tästä eteenpäin ja kuinka turvata kiinteistön arvonnousu, Heikkilä toteaa.

Hankesuunnitteluun panostettava

Kun korjaushanke on edessä lähivuosina, on hyvä selvittää hankesuunnitelman avulla, mitä eri toteutustapavaihtoehtoja on olemassa.

– Lopullisen päätöksen siitä, millä saneerausvaihtoehdolla hanke toteutetaan, tekee taloyhtiö. Suunnittelija ei tätä päätöstä tee, Heikkilä muistuttaa.

– Hankesuunnittelun yhteydessä on hyvä ottaa huomioon myös energiansäästömahdollisuudet sekä tulevaisuudessa lisääntyvät sähköautojen latauspisteet, Korkala sanoo.

– Energiaa säästävät ratkaisut kannattaa selvittää etukäteen ja laskea myös investointikustannukset, Heikkilä huomauttaa.

Taloyhtiön tulee huomioida hankesuunnittelussa myös tulevaisuuden tarpeet, kuten esimerkiksi nopeat kuituyhteydet ja jo mainitut sähköauton latauspisteet.

Isot ja pienetkin hankkeet pitää suunnitella

Talokeskuksessa törmätään monesti siihen, että asiakkaat eivät aina täysin ymmärrä suunnittelun tärkeyttä.

– Usein pitää selittää hallituksille, miksi he eivät voi tilata esimerkiksi lämmönjakolaitteiston uusimista suoraan ilman suunnitelmia. Meitä kuitenkin velvoittavat erilaiset määräykset ja niiden mukaan pitää toimia. Lisäksi hanke tarvitsee aina valvojan, jollaiseksi kaukolämpösuunnittelija sopii mainiosti, Korkala toteaa.

– Suunnittelu on aina yksilöllistä, vaikka kyseessä olisi ryhmäkorjaushanke, Heikkilä huomauttaa.

Isommissa hankkeissa taloyhtiön on järkevää hankkia isännöitsijän ja hallituksen avuksi pätevä projektipäällikkö.

– Projektipäällikkö huolehtii siitä, että suunnittelijat ja tekijät ovat päteviä ja että projekti etenee, Heikkilä kertoo.

– Projektipäällikkö on isännöitsijän ja hallituksen tuki, Korkala jatkaa.

Valvonnan tärkeyttä ei aina ymmärretä

Suunnittelun ohella taloyhtiöissä ei myöskään aina ymmärretä valvonnan tärkeyttä. Isommassa saneeraushankkeessa valvojiksi tarvitaan usean alan ammattilaisia. Linjasaneerauksessa tulee eteen esimerkiksi palokatkotöitä, joihin tarvitaan rakennusteknistä valvontaa.

– Valvonnan pitää olla oikeanlaista ja suunnittelualakohtaista. Harva valvoja hallitsee koko taloteknisen valvonnan sekä huolehtii niiden huolellisesta dokumentoinnista, Heikkilä muistuttaa.

– Yksi henkilö ei riitä yksin valvomaan isojen korjaushankkeiden valvontaa, Korkala jatkaa.

– Esimerkiksi puutteellisesta dokumentaatiosta voi tulla myöhemmin ongelmia esimerkiksi kaksivuotis- ja kymmenvuotistarkastuksissa, Heikkilä muistuttaa lopuksi.

Kun taloyhtiö toteuttaa korjaushankkeet ennakoiden, hyvin suunniteltuna ja toteutettuina, se turvaa kiinteistön arvon säilymisen, eikä kiinteistö pääse aiheuttamaan ylimääräistä harmia.

Hyvänä apuna korjaushankkeen taloteknisessä suunnittelussa ovat esimerkiksi teokset

Lämmitys – Hoito & huolto (Kiinteistöalan Kustannus Oy 2018)

Ilmastointi – Hoito & huolto (Kiinteistöalan Kustannus Oy 2018).

Artikkeli Viisas taloyhtiö ennakoi julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Siisti lintulauta ei houkuttele rottia

To, 10/10/2019 - 08:38

Kun säät kylmenevät ja maa jäätyy, on oikea aika aloittaa lintujen talviruokinta. Taloyhtiössä asuvan kannattaa kuitenkin muistaa, että lintujen ruokintaan liittyvät käytännöt vaihtelevat taloyhtiöittäin, eikä ruokintaa kannata aloittaa omin luvin. Oikein toteutettuna ruokinnasta voi kuitenkin olla taloyhtiölle enemmän iloa kuin haittaa.

Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen muistuttaa, että lupa ruokintaan ja ruokintapaikkaan on aina kysyttävä taloyhtiöltä. Taloyhtiöllä on myös oikeus kieltää ruokinta kokonaan.

– Kieltojen taustalla saattaa olla aiempia kokemuksia ruokinnan aiheuttamasta häiriöstä ja epäsiisteydestä, Pynnönen sanoo.

Kieltojen sijaan pelisääntöjä

Kieltämisen sijaan Kristel Pynnönen suosittelee sopimaan lintujen talviruokinnalle säännöt, joita noudattamalla vältytään ongelmilta. Säännöistä tärkein on se, että ruokintapaikkaa ylläpitävä asukas huolehtii ruokintapaikan siisteydestä. Ennalta kannattaa sopia myös se, miten toimitaan, jos ongelmia ilmenee.

– Jo pelkästään ruokintapaikan ja sen ympäristön pitäminen puhtaana ruoan tähteistä, kuten maahan pudonneista siemenistä, ehkäisee suurimman osan mahdollisista ongelmista, Pynnönen sanoo.

Hoidettu ruokintapaikka ei aiheuta rottaongelmaa

Lintujen talviruokinnan kieltäneet taloyhtiöt perustelevat kieltoa usein rottaongelmalla. Rotta on moniruokainen ja löytää helposti ihmisen tuottamaa jätettä ravinnokseen. Jos lintulaudan ympäristö pidetään siistinä, sillä ei ole erityistä merkitystä alueen rottakannalle.

– Taloyhtiössä kannattaa kiinnittää huomiota siihen, kuinka helpot olosuhteet pihamaalla vilistävällä rotalla on ruokailuun kiinteistöllä. Ehjä jäteastia, jonka kansi myös pidetään kiinni, ei houkuttele rottia, Kristel Pynnönen neuvoo.

Jäteastioita täytettäessä ja tyhjennettäessä huomiota kannattaa kiinnittää siihen, ettei ruokajätettä putoa maahan. Ruokajätettä ei saisi joutua myöskään viemäriin, sillä se puolestaan houkuttelee rottia viemäreihin.

Rottien torjunnan Kristel Pynnönen kehottaa jättämään ammattilaisten tehtäväksi, sillä myrkyttäminen on luvanvaraista toimintaa. Ammattilainen arvioi, onko rottaongelmaa paikallaan lähteä torjumaan myrkytyksin vai turvautumalla erilaisiin loukkuihin.

– Torjuntatoimia suunnitellessa kannattaa harkita yhteistyötä lähialueen muiden taloyhtiöiden kanssa. Rottayhdyskunta ei nimittäin kunnioita tonttien rajoja, Pynnönen sanoo.

 

Artikkeli Siisti lintulauta ei houkuttele rottia julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Kriisi yllättää aina

Pe, 09/06/2019 - 10:39

Vaikka kriisejä sattuu taloyhtiöissä onneksi harvoin, valveutuneet isännöitsijät ja isännöintiyritykset varautuvat niihinkin. Taloyhtiöiden on hyvä sopia kriisiviestinnästä isännöintiyrityksen kanssa ennen kuin kriisi yllättää.

Sekä isännöintiyritykselle että taloyhtiölle olisi aina hyvä laatia kriisiviestintäsuunnitelma. Suunnittelu lähtee riskien tunnistamisesta. Taloyhtiötä voivat kohdata esimerkiksi tulipalot, luonnonilmiöt tai erilaiset onnettomuudet, kuten jään putoaminen katolta ohikulkijan päähän tai kaatumisonnettomuudet. Aina kriisi ei liity taloyhtiön omaan toimintaan, vaan naapurissa tapahtunut onnettomuus voi vaikuttaa myös muihin taloyhtiöihin tai kaukolämpöverkoston vika jäähdyttää talon paukkupakkasilla.

Taloyhtiössä kriisien tunnistamisesta ja kriisiviestinnän käynnistämisestä vastaavat hallitus ja isännöitsijä. Kriisiviestintäsuunnitelmassa kannattaa eritellä kriisiviestinnän kanavat ja kohderyhmät. Kriisitilanteessa ei ole aikaa miettiä, miten toimitaan.

– Isännöintiliiton jäsenpalveluun kuuluu ohjeistus kriisiviestintäsuunnitelman laatimisesta. Suosittelemme, että jokainen jäsenemme laatisi asiakkailleen kriisiviestintäsuunnitelman, kertoo viestintäpäällikkö Kirsi Salo Isännöintiliitosta.

– Meillä on myös nimetty yhteyshenkilö, johon jäsenet saavat kriisitilanteissa yhteyden asiakaspalvelun kautta, Salo jatkaa.

Taloyhtiöiden yhteystiedot kannattaa pitää ajan tasalla, muistuttaa viestintäpäällikkö Kirsi Salo Isännöintiliitosta. Kuva: Jani Mahkonen.

– Taloyhtiöiden hallitusten olisi hyvä sopia isännöitsijän kanssa kriisiviestinnästä, kuten muustakin viestinnästä, eikä vain olettaa, että isännöitsijä hoitaa sen, muistuttaa viestintäpäällikkö Annakaisa Mänttäri Kiinteistöliitosta.

Kriisitilanteessa on hyvä kertoa ainakin perustiedot kriisistä:
  • Mitä on tapahtunut, missä ja milloin?
  • Mihin toimenpiteisiin on ryhdytty?
  • Onko vielä vaaraa?
  • Mistä ja milloin saa lisätietoja?

– Korostaisin, että taloyhtiössä olisi hyvä pitää yhteystiedot ajan tasalla myös sidosryhmien, kuten naapuritaloyhtiöiden ja vakuutusyhtiön, osalta. Kun kriisitilanne on päällä, ei ole aikaa lähteä selvittämään tietoja, Salo toteaa.

– Muistuttaisin myös, että kriisitilanteissa tulee kunnioittaa ihmisen yksityisyyttä, eikä suin päin mennä esimerkiksi toisen kotiin luvatta tai kuvata henkilöä, joka on onnettomuuden uhri, Mänttäri huomauttaa.

Myös kriisin jälkihoito kannattaa muistaa akuutin tilanteen jälkeen, toteaa viestintäpäällikkö Annakaisa Mänttäri Kiinteistöliitosta. Kuva: Rousi Visions. Muista myös kertoa, kun kriisitilanne on ohi!

Kun kriisitilanne on ohi, tulee asukkaille ja osakkaille kertoa myös tilanteen päättymisestä. Mitä tilanteessa ilmeni ja onko kaikki nyt kunnossa. Kriisin jälkeen isännöitsijän ja hallituksen on hyvä käydä läpi, miten kriisi hoidettiin: mitä tehtiin oikein ja missä on parantamisen varaa.

– Jälkipyykki yleensä unohtuu kriisin jälkeen. Olisi kuitenkin tärkeää kerrata, miten tilanne hoitui ja missä nyt mennään, Mänttäri toteaa.

Huhut ja arvailu pois

Myös huhupuheet voivat aiheuttaa kriisejä taloyhtiöissä. Huhupuheet pitää ottaa vakavasti ja tarkistaa, onko niissä perää. Huhuilta kannattaa katkaista siivet heti ja kertoa avoimesti asioista.

Kriisitilanteessa ei myöskään saa lähteä arvailemaan, vaan on syytä kertoa niin paljon kuin on mahdollista, mitä asiasta tiedetään. Näin estetään huhujen leviäminen.

Jutussa on käytetty lähteinä teoksia Isännöinnin käsikirja 2018 (Kiinteistöalan Kustannus Oy) ja Katastrofin ainekset – Opas taloyhtiön remonttiviestintään (Kiinteistöalan Kustannus Oy).

Artikkeli Kriisi yllättää aina julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Korvausilmaventtiilin puhdistaminen

To, 09/05/2019 - 14:31

Korvausilmaventtiilin sisäpuolisten osien puhdistus kuuluu sekä painovoimaisessa että koneellisessa ilmanvaihdossa asukkaan vastuulle. Puhdista venttiilit vähintään kaksi kertaa vuodessa.

Painovoimaisessa ilmanvaihdossa korvausilmaventtiili voi löytyä joko seinästä tai ikkunasta. Joissakin tapauksissa raitisilmaventtiili puuttuu asunnosta kokonaan, venttiili on voitu peittää seinästä tai sellaista ei ole lainkaan rakennettu. Tuuletusikkuna ei korvaa raitisilmaventtiiliä. Esimerkiksi tuuletusluukkuun voi asentaa jälkikäteen korvausilmaventtiilin, mikäli asunnosta ei sellaista löydy.

Irrota korvausilmaventtiili ja puhdista se lämpimällä vedellä. Avaa venttiili ja pese kaikki irtoavat osat. Kokoa venttiili takaisin paikoilleen.

Taloyhtiö vastaa ilmanvaihdon suodattimien vaihdosta

Ilmanvaihdon suodattimien vaihtaminen kuuluu taloyhtiön vastuulle. Suodattimet tulisi vaihtaa vähintään kerran vuodessa. Riittävä vaihtoväli riippuu osin talon sijainnista.

Ilmanvaihdon suodattimien vaihtaminen yhtiön toimesta on järkevää, koska ilmanvaihtojärjestelmä on yhtiön vastuulla oleva perusjärjestelmä, joka ei täysin toimi, mikäli suodattimet ovat likaisia.

Mikäli taloyhtiössä on sovittu, että suodattimien vaihto kuuluu osakkaalle, tulisi suodattimet myös muistaa vaihtaa. Sovitut vastuujaot selviävät yhtiöjärjestyksestä.

Ilmansuodattimet on hyvä vaihtaa keväällä ennen katu- ja siitepölyajan alkua. Toinen vaihto on syytä tehdä syksyn aikana, jotta suodattimeen kerääntynyt lika ja pölyt eivät haittaisi ilmanvaihtoa. Silminnähden likaantuneet suodattimet on aina vaihdettava.

Näin vaihdat suodattimen

Raitisilmaventtiilien sisällä on usein vaihdettava suodatin, jonka ulkonäkö riippuu venttiilin mallista. Koska venttiilejä on monenlaisia, myös suodatinvalikoimista löytyy lukuisia eri malleja.

Mikäli käytössä on koneellinen ilmanvaihto, tuloilmakoneen suodattimien vaihtamisesta löytyy kullekin laitetyypille omat ohjeensa talon huoltokirjasta. Ohjeet ovat usein myös ilmanvaihtolaitevalmistajien verkkosivuilla.

Helsingin kiinteistötalkkareiden Sami Kylmäniemi vaihtaa korvausilmaventtiilin suodatinta etutöölöläisessä taloyhtiössä, missä on painovoimainen ilmanvaihto.

Jotta koti pysyy kunnossa, siistinä ja viihtyisänä, siellä on aika ajoin tehtävä pieniä huolto- ja kunnossapitotöitä sekä tarkastuksia.

Kodin huoltotyöt -oppaaseen on koottu kaikki tärkeimmät asukkaan vastuulle kuuluvat huoltotyöt. Oppaassa annetaan selkeät ohjeet huoltotöiden tekemiseen sekä kerrotaan, keneen tulee olla yhteydessä ongelmatilanteissa. Uusi painos on päivitetty vastaamaan uusia kunnossapitovastuutulkintoja. Opasta voit tilata Kiinteistöalan Kustannuksen verkkokaupasta, www.kiinkust.fi.

 

Artikkeli Korvausilmaventtiilin puhdistaminen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.

Uudistalon virheistä reklamoitava heti rakennuttajalle

Pe, 08/23/2019 - 14:31

Oletko ostanut tai ostamassa asuntoa uudiskohteesta? Tiedätkö, miten voit vaikuttaa omaan asumiseesi jo ennen kuin pääset muuttamaan uuteen kotiisi? Tai tiedätkö, miten ja milloin reklamoidaan mahdollisista puutteista ja virheistä? Avuksi uuden taloyhtiön osakkaille, hallituksen jäsenille, isännöitsijälle, asuntosijoittajille, rakennuttajalle ja kiinteistönvälittäjälle on kirjoitettu Koti uudistalosta –opas (Kiinteistöalan Kustannus Oy).

Viime aikoina on mediassa ollut esillä useitakin ikäviä tapauksia, joissa urakoitsija on tehnyt kesken rakentamisen konkurssin tai rakentamisen laatu ei ole vastannut määräyksiä. Uuden asunnon ostaja voi olla epätietoinen, miten riskeihin voi varautua ja miten ongelmatilanteissa tulisi toimia.

Asunnon ostaminen on yleensä ihmisen suurimpia hankintoja. Asunto saatetaan ostaa esimerkiksi pelkän sijainnin tai upean myyntiesitteen perusteella. Uudiskohteen ostaminen voi olla monen mielestä vaivatonta, sillä remontteja ei heti pitäisi olla tulossa. Myös moni ikäihminen voi muuttaa omakotitalosta uudistaloon, jolloin taloyhtiön käytännöt voivat olla vieraita.

Toiminta ja vastuut selviksi

Totuus paljastuu viimeistään, kun uusi talo otetaan käyttöön. Uudiskohteen uusien osakkaiden on luotava taloyhtiöön hallinto ja yhtiön pelisäännöt, suunniteltava yhtiön talous, tilattava palvelut, tarkastettava itse kiinteistö ja huoneistot rakennuksen valmistumisen jälkeen ja reklamoitava viipymättä rakennuttajalle virheistä ja puutteista. Tämä voi tulla monelle yllätyksenä.

– Uudiskohteen ostajalla pitäisi olla valtava määrä tietoa reklamoinnista ja kaikesta mitä, uudistalossa tulee vastaan. Koska tietoa ei ole, syntyy helposti väärinkäsityksiä osakkaiden ja rakennuttajan sekä mahdollisesti rakennuttajan ja taloyhtiön hallituksen välillä. Pahimmassa tapauksessa väärinkäsityksistä voi kehkeytyä iso riita, jossa on vain häviäjiä, kiteyttää isännöitsijä Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä. Hän on toinen Koti uudistalosta – osakkaan ja taloyhtiön hallituksen opas kirjoittajista.

Kuutilo sekä Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen ovat työssään selvitelleet lukuisia uudistalojen pulmatilanteita. Kokemustensa pohjalta he halusivat kirjoittaa kirjan helpottaakseen kaikkien uudiskohteen osapuolten toimimista ja keskinäistä kommunikaatiota.

Osakkeenomistajien kokous valitsee rakennustyön tarkkailijan

Rakennusaikaisen hallituksen on viivytyksettä kutsuttava koolle osakkeenomistajien kokous, kun vähintään neljäsosa yhtiön asunnoista on myyty. Kokouksen koollekutsuminen on pakollista. Kokouksen tärkein tehtävä on valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Ostajien kannattaa ehdottomasti osallistua kokoukseen ja käyttää oikeuttaan valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Yksittäisellä ostajalla ei ole ehdotonta oikeutta käyttää omaa valvojaa rakennustyön aikana.

Havaituista puutteista tulee ilmoittaa välittömästi

Rakennusvalvontaviranomaisen loppukatselmusleima ei tarkoita sitä, ettei rakennuksessa olisi asuntokauppalain mukaisia virheitä ja puutteita. Havaituista puutteista tuleekin ilmoittaa välittömästi kirjallisesti asunnon rakennuttajalle.

Kirja ohjeistaa niin osakasta kuin taloyhtiötä kirjaamaan ylös kaikki havaitsemansa virheet vuositarkastukseen mennessä. Jos havaittuja virheitä ilmoitetaan vasta vuositarkastuksen jälkeen, niitä ei lueta rakennusaikana syntyneiksi virheiksi vaan asumisesta aiheutuneiksi, joiden korjaus ei ole enää rakennuttajan vastuulla.

Opas auttaa selviämään

Koti uudistalosta – Osakkaan ja taloyhtiön hallituksen opas kertoo, miten uudistalon hallinto, talous ja palvelut järjestetään ja mikä on rakennuttajan vastuu virheistä ja puutteista. Kirja antaa vastaukset ja selkeät ohjeet muun muassa näihin kysymyksiin:

  • mitä ovat osakkeenostajien kokous ja hallinnon luovutuskokous
  • miten ja milloin uudelle taloyhtiölle valitaan hallitus
  • miten järjestetään taloyhtiön isännöinti, huolto, siivous ja muut palvelut
  • mitä käytännön pelisääntöjä taloyhtiössä tarvitaan
  • mitä asiakirjoja urakoitsijan pitää luovuttaa taloyhtiölle
  • miten lasketaan riittävät vastikkeet ja maksut
  • mitä ovat loppukatselmus, ostajan oma tarkastus ja vuositarkastus
  • mitä ovat rakennusajan vakuus ja rakennusajan jälkeinen vakuus
  • mikä on rakennuttajan vastuu virheistä ja puutteista
  • miten ja milloin tehdään reklamaatio.

Kirjan liitteistä löytyvät huoneiston tarkastusohjeet ostajalle, pöytäkirjamallit tärkeimmistä kokouksista, pihataparakennusohje, malli järjestyssäännöistä sekä lista taloyhtiön tärkeistä asiakirjoista.

Koti uudistalosta -opas selvittää uuden asunnon kauppaan ja uuden taloyhtiön hallinnointiin liittyvät vastuut, käytännöt ja sovellettavan juridiikan.

Oppaassa käydään läpi asuntokaupan jälkeiset käytännön toimenpiteet (mm. hallinnon luovutuskokous, hallituksen järjestäytyminen, taloyhtiön pelisääntöjen laatiminen ja huollon järjestäminen) sekä perusasiat uudiskohteen talouden suunnittelusta ja vastikkeiden ja maksujen määrittämisestä. Lisäksi kerrotaan, mitä ovat rakennusaikainen ja rakennusajan jälkeinen vakuus ja missä vaiheessa ne voidaan vapauttaa tai pidättää.

Rakennuttajan vastuun kannalta uudistalossa keskeinen etappi on asuntokauppalain mukainen vuositarkastus. Opas antaakin ohjeet asunnon ja rakennuksen tarkastamiseen sekä asianmukaiseen ja oikea-aikaiseen reklamointiin.

 

Artikkeli Uudistalon virheistä reklamoitava heti rakennuttajalle julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.